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第八章 租赁
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第一节 总则
第1708条 租赁契约可分为两种：
物的租赁契约；
劳动力的租赁契约。
第1709条 称物的租赁者，谓当事人约定，一方在一定期间内以物租与他方使用并收益，他方支付租金的契约。
第1710条 称劳动力的租赁者，谓当事人约定，一方为他方完成一定的工作，他方约定支付报酬的契约。
第1711条 以上两种租赁可再分为下列几类：
房屋租赁指房屋及家具的租赁；
土地租赁指农村土地的租赁；
雇佣即劳力或服役的租赁；
畜类租赁为出租人与承租人分享畜类产品的租赁。
为完成一定的工程而支付一定报酬的包工、承揽契约，如材料由工程定作人供给者，亦为租赁。
后三类租赁应依特别的规定。
第1712条 国家、区、乡与公共团体所有财产的租赁，适用特别的规定。
第二节 物的租赁
第1713条 各种动产或不动产均得为租赁的标的。
第一目 房屋及乡村财产租赁的通则
第1714条 租赁得以书面或口头为之。
第1715条 非以书面所为的租赁尚未开始执行而当事人一方否认租赁存在时，不问其租金如何低微，亦不问他方主张业已交付定金，租赁事实概不得以证言证明之。
在此情形，仅得要求否认租赁的一方举行宣誓。
第1716条 以口头所为的租赁开始执行后，发生关于租金的争议而并无租金收据时，承租人如不要求选任鉴定人评价，得依出租人的宣誓为凭；如〔承租人要求〕评价，而评价超过承租人声明租金的情形，评价费用应由承租人负担。
第1717条 承租人有转租或以租赁权让与于他人的权利，但租赁契约有禁止的约定者，不在此限。
前项权利得为全部或一部禁止的约定。
此等约定在任何情形下均有绝对拘束力。
第1718条 夫妻财产契约及夫妻间的相互权利章关于已婚妇女财产租赁的各条规定，对于未成年人财产的租赁适用之。
第1719条 即使无特别的约定，出租人依租赁契约的性质应负下列各项的义务：
一、交付租赁物于承租人的义务；
二、为承租人保持租赁物正常使用状态的义务；
三、保证承租人于租赁期间内安全使用收益租赁物的义务。
第1720条 出租人交付的租赁物，应作各方面的修缮以保持其良好状态。
在租赁期间，出租人应支付不归承租人负担的一切修缮费用。
第1721条 出租人就租赁物妨碍使用的瑕疵，对于承租人负担保的责任，即使在租赁时出租人不知此种瑕疵的存在者，亦同。
如承租人因瑕疵而发生某种损失时，出租人负赔偿损害的责任。
第1722条 在租赁期间，如租赁物因意外事故全部毁灭时，租赁契约即当然解除；如租赁物仅一部毁灭时，承租人得斟酌情形：或请求减少租金，或请求解除契约。于上述情形，均不发生损害赔偿问题。
第1723条 出租人不得于租赁期间改变租赁物的形式。
第1724条 如在租赁期间，租赁物急需修理，不能迟延至租赁期间终了时，不拘对承租人有何不便，甚或在修理期间被剥夺租赁物一部的使用，承租人均须忍受之。
但修理之期间在四十天以上时，租金应按租赁物被剥夺期间的长短与被剥夺部分大小的比率减少之。
如因修理的结果，致使承租人及其家属必要居住部分的房屋不适居住时，承租人得解除其租赁契约。
第1725条 未就租赁物主张任何权利的第三人以实际行为妨碍承租人享用租赁物时，出租人不负担保责任；承租人得以自己名义提起排除妨碍之诉。
第1726条 在相反情形，如因对于租赁物所有权发生诉讼的结果，致使承租人的用益权遭受妨碍时，以此种情况通知出租人后，房屋承租人和土地承租人有按比率减少租金的权利。
第1727条 如以实际行为妨碍租赁物使用之人，〔经承租人诉请排除妨碍后〕主张就租赁物有某种权利者，或出租人本人被诉请放弃租赁物全部或一部的占有，或被诉请忍受地役权的行使者，承租人应要求出租人实行担保，〔以权利所有人资格，进行排除妨碍之诉〕；必要时，承租人得说明其代出租人占有的事实，〔使第三人原告向真正占有人——出租人诉请放弃占有〕而摆脱诉讼。
第1728条 承租人负有两个主要义务：
一、应以善良管理人的注意并依照租赁契约规定的目的使用租赁物；在契约无规定时，依照当时情况所推定的目的使用之；
二、依约定日期支付租金。
第1729条 如承租人使用租赁物于非约定的目的，或其使用的方法可能对于出租人发生损害时，出租人得斟酌情形，请求解除契约。第1730条 出租人与承租人间如曾作成关于租赁物的状态说明书，承租人应按照此种说明书记载的原状返还其所收受的租赁物于出租人；但因年久腐朽或不可抗力致使租赁物灭失或毁损者，不在此限。第1731条 如无状态说明书，应推定承租人收受的租赁物具有适于使用的完整状态，并应按照原状返还之；但有相反的证据时，不在此限。
第1732条 承租人对于承租期间发生的灭失或毁损，应负赔偿的责任；但如承租人能证明灭失或毁损的发生非出于其过失者，不在此限。
第1733条 承租人如不能证明下列情形之一存在时，对于火灾应负赔偿责任：
火灾系由意外事故或不可抗力或建筑的瑕疵而引起者；
或火灾系由毗邻房屋延烧而造成者。
第1734条 在承租人为数人的情形，承租人全体如不能证明下列情形之一存在时，对于火灾应负连带的责任：
火灾系由承租人中之一人住所开始者，在此情形，应仅由该承租人负责；
或承租人中某数人仅证明火灾非由彼等的住所开始者，在此情形，此等人不负火灾的责任。
第1735条 承租人对于因其同居人或次承租人的行为而发生的毁损或灭失，应负赔偿责任。
第1736条 非以书面所为的租赁，当事人的一方仅得依照当地习惯所规定的期限向他方为租赁终止的通知。
第1737条 以书面所为的租赁，于约定租赁期限届满后当然终止，无须再为租赁终止的通知。
第1738条 如以书面所为的租赁满期后承租人仍占有租赁物而出租人未予反对时，即认为新租赁契约的开始，此种新契约的效力依关于非书面租赁各条的规定。
第1739条 出租人通知终止租赁后，承租人虽继续享用租赁物，亦不得主张已成立默示的新租赁。
第1740条 在前两条的情形，租赁契约保证人的义务，不因租赁契约的延长而延长。
第1741条 租赁契约，因租赁物的灭失及出租人与承租人不履行彼此的义务而解除。
第1742条 租赁契约并不因出租人或承租人的死亡而解除。
第1743条 如出租人出卖租赁物时，买受人不得辞退经公证作成或有确定日期的租赁契约的房屋或土地承租人；但于租赁契约中保留此项权利者，不在此限。
第1744条 如租赁时当事人双方协议，在租赁物出卖的情形，买受人得辞退房屋或土地承租人，而无关于损害赔偿的任何约定时，出租人应依以下数条规定的方式对房屋或土地承租人负损害赔偿的责任。
第1745条 租赁物为房屋、住宅或铺面时，出租人向被剥夺租赁物的承租人支付的损害赔偿额应相等于依当地习惯所许可的自通知终止租赁起直至迁出为止的期间内的租金。
第1746条 租赁物为乡村财产时，出租人对承租人支付的损害赔偿额应为租赁期间残余部分租金的三分之一。
第1747条 租赁物为企业、工厂或迁移需预支大量款项的其他建筑物时，损害赔偿额由鉴定人鉴定之。
第1748条 买受人在买卖租赁物的情形，决定行使租赁契约保留的辞退承租人的权利者，应按当地关于通知终止租赁的习惯先期通知承租人。
对于乡村财产的承租人，至少应于一年前通知之。
第1749条 出租人或租赁物买受人，非支付上述损害赔偿后，不得辞退承租人。
第1750条 如租赁契约非由公证书作成，或无确定日期者，买受人不负损害赔偿责任。
第1751条 附有买回条款的买受人，直至约定买回期限届满因而取得确定的所有人资格前，不得辞退承租人。
第二目 关于房屋租赁的特别规定
第1752条 承租人不在租赁的房屋内陈设相当的家具者，得成为辞退的原因；但就租金的支付提供有清偿能力的保证时，不在此限。第1753条 次承租人对于房屋所有人仅就扣押当时所应付的次承租租金的限度内负支付义务，且不得主张租金已先期支付相抗辩。
次承租人按照转租契约的规定或当地习惯支付的租金不得视为先期支付的租金。
第1754条 除有相反的约定外，应归承租人负担的修缮或所费不大的修缮，其项目依当地习惯的规定，主要包括下列各种修缮：
炉灶、壁炉的底部、壁炉架及壁炉上小台面的修缮；
房屋及其他住屋场所墙壁的下端在一公尺高的限度内的粉饰；
房室内一部分破碎的铺砖、铺石的修缮；
窗上玻璃的修补；
但因霰雹或其他意外事故及不可抗力等不应由承租人负责的事由而破坏者，不在此限；
门、窗、间隔木板或铺面的门板、铰链、锁键及锁的修缮。
第1755条 应归承租人负责的修缮，如因年久腐朽或不可抗力所造成者，承租人不负担修缮的费用。
第1756条 如无相反的约定时，水井及水沟的修浚由出租人负担。
第1757条 供给整所房屋、一所房屋的全部、铺面或其他公寓的家具的租赁，其租赁期间视为相同于上述各种房屋依当地习惯规定的通常租赁期间。
第1758条 有家具设备的公寓租赁契约，规定一年租金为若干时，其租赁期视为一年；
规定一月租金为若干时，其租赁期间视为一月；
规定一日租金为若干时，其租赁期间视为一日。
如未定一年、一月、一日之租金为若干时，其租赁期间依当地的习惯。
第1759条 如房屋承租人在书面契约满期后，仍继续享用租赁物而出租人亦未反对时，此种事实视为以相同的条件并依当地习惯所定的期间继续承租；除经依当地习惯所定的期限通知终止租赁外，承租人不得迳行迁出，出租人亦不得任意辞退。
第1760条 在因承租人的过失而解除契约的情形，承租人应支付再出租前的租金；上项规定并不妨碍因承租人的不当行为而发生的损害赔偿责任。
第1761条 如无相反约定时，出租人即使声明拟收回房屋自住，亦不得因之解除契约。
第1762条 如在租赁契约中订有协议，出租人得收回房屋自住者，出租人仍应按当地习惯规定的期限，先期通知承租人终止契约。
第三目 关于土地租赁的特别规则
第1763条 依契约规定耕种他人土地以与出租人分享收获物为条件的承租人，不得转租土地亦不得让与其租赁权于他人；但租赁契约明白授与承租人以此项权利者，不在此限。
第1764条 违背前条的规定时，土地所有人有收回其土地的权利，承租人并应负担因不履行契约而发生的损害赔偿。
第1765条 关于土地租赁，如实际使用面积较契约所定面积多出或不足时，仅得依买卖章的规定增加或减少承租人的租金。
第1766条 如土地的承租人不具备耕作必需的家畜与工具，或抛弃耕作，或不以善良管理人的注意从事耕作，或以租赁物用于契约所定的用途以外的用途；且一般地说，如不执行契约条款，致出租人发生损害时，出租人得依据情况，请求解除租赁契约。
因承租人的行为而解除契约的情形，承租人应依第1764条的规定，负损害赔偿责任。
第1767条 乡村财产的承租人应依契约指定的地点贮存其收获物。
第1768条 乡村财产的承租人遇有侵夺其承租土地的情事发生时，应通知土地所有人；否则应负赔偿损害及一切费用的责任。
前项通知，应与根据地点远近所规定的传唤期限相等的时限内为之。第1769条 以数年为期的土地租赁，在租赁期间内收获物全部或至少二分之一因意外事故而丧失时，承租人得请求减少租金；但其已从以前的收获物取得补偿者，不在此限。
如承租人未取得补偿时，减租的评价须于租赁期间终了时始得为之，此时租赁期间各年中的收获应合并计算，以确定收获物的丧失是否达二分之一。
但审判员得根据承租人遭受的损失，暂先免除其一部分租金的支付。第1770条 如租赁期间为一年且损失达收获的全部或至少二分之一时，应按比率免除承租人一部分租金。
如损失不足二分之一时，承租人不得请求减少租金。
第1771条 如收获物在收割完毕后发生损失时，承租人不得请求减少租金；但租赁契约规定支付土地所有人以收获物的一部作为实物租金时，不在此限；在此情形，如承租人未经催告已交付土地所有人以应得收获物时，土地所有人应分担其应分担部分的损失。
如产生损失的原因在订立租赁契约时已存在并已发现时，承租人不得请求减少租金。
第1772条 如契约有明确的规定时，承租人对于意外事故亦应负担责任。
第1773条 前条契约规定应仅限于通常的意外事故，如霰雹、闪电、霜或早熟等。
上述约定不得包括非常的意外事故，如兵燹、洪水等使乡村受非常灾难的事故；但承租人如有对于可预见和不可预见的意外事故均负责任的约定时，不在此限。
第1774条 非以书面所为的土地租赁，推定以承租人收获其全部作物所必需的时间为租赁期间。
如饲养场、葡萄园及一切其他需一年时间收获其作物的土地租赁，应推定其租赁期间为一年。
按年头或季节轮耕土地的租赁，应以全部轮耕所需期间推定为租赁期间。
第1775条 虽非依书面订立的土地的租赁，在前条推定的租赁期间届满后，当然终止。
第1776条 如以书面所为的土地租赁满期后，承租人仍占有土地而出租人予以默许时，即成立一新的租赁契约，其效力依第1774条的规定。
第1777条 离开土地的承租人对于替代其耕作之人，应为其留下翌年耕作所需适用的房舍及其他便利的设备；在替代其耕作之人方面，亦应为其留下贮存草料和残余收获物所需适用的房舍及其他便利的设备。
在前一情形或后一情形，均应从当地的习惯。
第1778条 离开土地的承租人如承租时曾收受一年的禾杆及肥料，并应留下一年的禾杆及肥料；且，即使未曾收受上述禾杆、肥料时，土地所有人亦得以评价的方法留置之。
第三节 劳动力的租赁
第1779条 劳动力的租赁主要可分为三类：
一、约定为他人提供劳务的劳动力租赁；
二、水陆运送旅客和货物的劳动力租赁；
三、依包工或承揽从事工程建筑的劳动力租赁。
第一目 仆人及工人的租赁
第1780条 人们仅得就一定的期限或一定的工作，负担对他人提供劳务的义务。
第1781条 雇主得以誓言证明下列事项的真实：
工资的定额；
过去一年工资的支付；
本年一部分工资的支付。
第二目 水陆运送的租赁
第1782条 水陆运送人，关于保全受托运送物的责任，与寄托及讼争物的寄托章规定旅店主人的义务同。
第1783条 水陆运送人不仅对于已装入船、车的货物应负保全的责任，对于已存于港口或栈房待装入船、车的货物亦同。
第1784条 水陆运送人应负受托运送物灭失及毁损的责任；但其证明灭失或毁损系出于意外事故或不可抗力所造成者，不在此限。
第1785条 公用的水陆运送业及马车运送业的承揽人，应置备簿册，记载其受托运送的款项、物件及包裹。
第1786条 公用的水陆运送业及马车运送业的承揽人及经理人、船主，并应遵守规范他们与其他公民间关系的法律的特别规定。
第三目 包工和承揽
第1787条 约定为他人完成一定的工程时，承揽人得依协议，仅供给劳动力，或并供给建筑材料。
第1788条 在建筑材料由承揽人供给的情形，如此等材料在交付前灭失时，不论其处于何种状况，由承揽人负担灭失的责任。
但定作人对接收建筑物负迟延责任者，不在此限。
第1789条 在承揽人仅供给劳动力或操作的情形，材料灭失时，承揽人仅对于其本身的过失负担赔偿责任。
第1790条 在前条的情形，虽非出于承揽人的过失，且在交工前未经催告定作人验收而建筑物灭失时，承揽人不得请求任何工资；但建筑物因材料的瑕疵而灭失时，不在此限。
第1791条 如工程包括数个建筑物或按度量计算时，定作人得逐步验收之。如定作人就已完成的工程按比率支付报酬时，其已支付报酬的工程部分视为已经验收。
第1792条 如按一定报酬完成的建筑物因建筑工程或地基的瑕疵致建筑物全部或部分灭失时，建筑师及承揽人应于十年期间内负担赔偿责任。
第1793条 建筑师或承揽人以契约承包一定工程，按照与地基所有人协定的计划进行工作时，建筑师或承揽人不得借口劳动力或材料涨价，亦不得借口计划有变更或增加而请求追加价金；但计划的变更或增加为文书所认可，且就价金与地基所有人达成协议者，不在此限。
第1794条 建筑工程虽已开始，定作人亦得根据其单方的意思，于赔偿承租人一切费用、劳动力及此次承揽可得的利益后解除契约。第1795条 劳动力的租赁因承揽人、建筑师的死亡而解除之。
第1796条 如已完成之工程及备妥的材料对于定作人有用时，定作人应依契约所定的价金按比率支付已完成工程的报酬及备妥材料的代价于前条各人的遗产。
第1797条 承揽人对于其雇用人的行为自行负责。
第1798条 根据承揽契约，泥水匠、木匠及其他受雇从事房屋建筑或其他工程的工人对于定作人所有的诉权，以定作人于诉讼开始时所欠承揽人的债务为限。
第1799条 以约定的价金直接承包工程的泥水匠、木匠、锁匠及其他工人，应遵守本目的规定：上述工匠对于其承包的工程为承揽人。
第四节 畜类的租赁
第一目 通则
第1800条 称畜类租赁者，谓于当事人双方约定的条件下，一方交付畜群于他方，他方为之看管、饲养、照顾的契约。
第1801条 畜类的租赁契约有下列几种：
通常的畜类租赁；
合伙的畜类租赁；
土地所有人对于土地承租人或分享果实耕作人所为的畜类租赁。
此外尚有第四种契约通常可称之为不完全的畜类租赁。
第1802条 所有可以繁殖或有益于农业或商业的各种畜类，均得租赁于他人。
第1803条 如无特别约定时，畜类租赁应适用以下的规定。
第二目 通常的畜类租赁
第1804条 称通常的畜类租赁者，谓当事人双方约定承租人在享受繁殖利益的半数并负担损失半数的条件下，出租人交付畜群于承租人，承租人为其看管、饲养、照顾的契约。
第1805条 租赁契约中关于畜群的评价，并不发生将畜群所有权移转于承租人的效力；评价之目的仅为确定租赁终了时计算损失或利益的便利。
第1806条 承租人应以善良管理人的注意保全承租的畜群。
第1807条 承租人对于意外事故招致的损失，仅在意外事故发生前其个人有过失，如无此种过失，损失即不致发生的情形，始负赔偿责任。
第1808条 如有争执时，承租人应就意外事故提出证明，出租人应就承租人的过失提出证明。
第1809条 承租人就意外事故所造成的损害免除责任时，应向出租人提出关于畜皮的计算。
第1810条 如租赁的畜群非因承租人的过失而全部灭失时，损失由出租人负担。
如租赁的畜群部分灭失时，损失应按租赁时的评价与租赁终了时的评价由当事人双方分担之。
第1811条 畜类租赁契约不得订定下列条件：
即使由于意外事故且非由于承租人的过失而畜群全部灭失时，仍由承租人负担损失的条件；
承租人分担损失的部分大于分享利益的部分的条件；
出租人于租赁终了时在租赁契约所提供的利益中先提取若干利益的条件；
此类约定，均属无效。
承租畜群的乳汁、畜粪及畜力，完全归承租人享受其利益。
羊毛及畜群繁殖的利益，由当事人双方分享之。
第1812条 承租人不经出租人同意，不得处分任何一头承租或繁殖的家畜，出租人亦不得不经承租人的同意而为上述的处分。
第1813条 租赁畜群于他人的土地承租人时，应通知该土地所有人；如不〔为上述〕通知时，土地所有人得扣押租赁的畜群且予以出售，以抵偿其土地承租人所欠的债务。
第1814条 承租人在未经通知出租人前不得剪取羊毛。
第1815条 畜类的租赁未定期限时，视为以三年为期。
第1816条 如承租人不履行其义务时，即在三年期限届满前，出租人得请求解除契约。
第1817条 畜类租赁契约期满或解除时，应对租赁的畜群重新评价。
出租人得先就每一种畜类取回一定的数量，直至与第一次评价的价额相等；其余由当事人双方平分之。
如所存畜群不足抵第一次评价的价额时，出租人取回现存的畜群，不足之数由当事人双方分担之。
第三目 合伙的畜类租赁
第1818条 称合伙的畜类租赁者，谓当事人双方各出半数畜类，共同放牧，平均分担利益和损失的契约。
第1819条 合伙租赁畜群的乳汁、畜粪及畜力，与通常的畜类租赁同，完全归承租人享受其利益。
出租人仅就羊毛及繁殖的利益有享受半数的权利。
相反的约定，均属无效；但出租人为土地所有人而畜群承租人为土地承租人或为分享果实耕作人时，不在此限。
第1820条 通常的畜类租赁的一切其他规定，于合伙的畜类租赁均适用之。
第四目 土地所有人对土地承租人或分享果实耕作人所为的畜类租赁
第一分目 土地所有人对土地承租人所为的畜类租赁
第1821条 本目的畜类租赁（又称严格的畜类租赁），系指土地所有人对于土地承租人约定后者在租赁终了时归还相等于其所收受畜群评价的畜群条件下，出赁其畜群的契约。
第1822条 关于对土地承租人出赁畜群的评价，并不发生将该畜群所有权转移于承租人的效力，但加以负担危险的责任。
第1823条 如无相反约定时，租赁期间内承租畜群所生的一切繁殖的利益，均归土地承租人享受。
第1824条 租赁畜群于土地承租人时，畜粪并不归属于承租人个人享受，但归属于承租的土地，应完全作为该项土地施肥之用。
第1825条 如无相反约定时，前条畜粪即使全部且由于意外事故而丧失时，由土地承租人负完全的责任。
第1826条 租赁终了时，土地承租人不得支付原评价的价额而保有承租的畜群；但应返还与其所收受的畜群价值相等的畜群于出租人。
如现存畜群不足应返还的数目时，应支付现金以补足其差额；仅超过部分的畜群，归承租人所有。
第二分目 土地所有人对于分享果实耕作人所为的畜类租赁
第1827条 非由于承租畜类的耕作人的过失而租赁的畜群全部灭失时，由出租人负担其损失。
第1828条 租赁契约得约定下列事项：
承租畜类的耕作人以低于普通市价的价格让与其应得的羊毛于出租人；
出租人较承租人取得较大部分的利益；
出租人享有半数的乳汁；
但不得约定损失完全由承租畜群的耕作人负担之。
第1829条 本分目的畜类租赁，随土地的租赁期间届满而告终。第1830条关于通常的畜类租赁的一切规定，对于本分目的畜类租赁均适用之。
第五目 不完全的畜类租赁
第1831条 以母牛一头或数头交付于承租人看管及饲养者，出租人保有其所有权：承租人仅取得其生产的牛犊。
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