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中国将开放上海浦东的消息，是先于国内在域外传开的。于是，有专门研究东南亚经济的专家认为，如果中国不关闭国门，继续开放，那么，上海很可能重新成为世界连接亚洲的贸易金融中心。 从上海市中心驱车去上海虹桥机场，有一个三角区域，它既临公路的主干线，又不失雅静，这是上海人新辟的虹桥经济技术开发区。故事也就是从这里开始的。 尽管三年前的虹桥经济技术开发区是静悄悄的，但是，了解中国改革进程的人，都能感觉到这里正酝酿着一次前所未有的躁动。 以往中国的土地使用也是吃“大锅饭”，哪个单位要建房，要用地，打个报告，写上我需要多少土地，如何用途。报告送到上面，某领导大笔一挥：“拟同意，请有关部门办理。”于是，你要的那块土地就归你了。 在改革开放走向纵深的时候出现了问题：来自外国的投资者，在使用中国土地办商业、建企业时，总是心有余悸，尽管在当时，已经有了《中华人民共和国中外合资经营企业法》，多少提出了国有土地应该有偿使用的想法，但是，在当时的很多地方，土地是作为一种优惠，象征性地收取一点使用费，或者是无偿提供给外商进行使用的，收与不收土地使用费都是无规之“矩”。别看你不收费，少收费，外国合资者非但不领你的情，反倒是如履薄冰，惴惴不安，他们每天都在揣度，这究竟是一件好事，还是一件坏事？究竟是一个幸运的兆头，还是一个危险的陷阱？该要的你不要，不一定是好事，对当事的双方都是一样。 关键是按经济规律办事。但是，中国以往没有这个实践，所以，也没有相关的法规和条文，各地只能“跟着感觉走，只抓住梦的手”，想咋干你就咋干吧！ 当时，一切都在“摸着石头过河”，河下面的石头有时很难叫人看清楚。外国人来中国投资，我给你找土地，你来投就是了，别问别的。模糊是现代最大的科学。有爱钻“牛犄角”的外国人，却偏要问个明白：“这土地的使用权，是不是可以明确地转让给我们，30年、50年、70年……” 真是哪壶不开提哪壶！尽管思想解放已经讲了许多年了，尽管人们或许都已经知道，土地的所有权和土地的使用权是可以分离的，是两个不同的概念，但是，这个被经济界人士列为中国最敏感问题之一的土地使用权向外国人转让的问题，很长一段时间仅停留在理论界的研究和探讨之中。 1987年3月31日。中南海。国务院外国投资工作领导小组第九次工作会议…… 谷牧发言：“有一个问题，一直没有得到很好解决。沿海开放城市的基础设施投资很大，能否在土地所有权不变的前提下，实行土地使用权的有偿转让。我看，可以在哪个经济开发区，找个小块地方试一试……” 从吉林省调到国家土地管理局任局长的王先进，也表示支持这个意见，他说：“只要能做到土地所有权不变，由土地因素带来的企业超额利润能收归政府，能保证这两条，完全可以进行试点。” 1987年7月7日，国务院特区办向谷牧同志递交了《关于选若干点试行土地使用权有偿转让的建议》的报告。谷牧就此给国务院的几位负责同志写道：“此事看来可以选几个点试行，如你们原则同意，拟交国务院法制局、国家土地局组织有关方面研究制定一些具体实行办法，报国务院批准后试行。” 国务院的几位负责同志很快就批复和圈阅了这个报告。 在一片紧锣密鼓之中，深圳、上海、天津、广州被国务院纳入了第一批国有土地使用权有偿转让试点城市。 1987年9月，深圳开始尝试土地使用权有偿转让。 紧接着，上海市也随之进入了，当时还被一些人称作“雷区”的土地批租领域，开始了中国改革开放史上这次伟大的探索。 其实，1986年的秋天，上海市委已经深感土地使用权上的那个“怪圈”，深深地禁锢了人们的思维和手脚，中国人已经到了非走出这个“怪圈”的时候了。于是，他们决定先人一步，着手进行土地使用制度改革的试点。他们借用海外称土地有偿转让叫土地批租的习惯叫法，由市政府牵头成立了上海市土地批租领导小组。 1987年12月，上海市发布了《上海市土地使用权有偿转让办法》，并在很短的时间内，完成了六个配套的实施细则的发布。 万事俱备，只欠东风。 人们对上海的土地批租似乎更敏感。三四十年代，上海租界留给中国人的是耻辱的记忆。“华人与狗，不得入内”的牌子，像一道永远难以消失的阴影，飘在中国历史的皱纹里。 不是没有人提醒：不要一讲开放，就把四项基本原则抛到脑后。和外国人打交道要慎之又慎，特别是牵涉到国土问题…… 把国土批租给外国人，这不是要搞新的“租界”吗？ 开放，连国格都不要了吧？ 任何经济问题，都可以成为政治问题，任何经济现象，都可以成为政治现象。而多年的社会实践，使中国人时刻感到心有余悸的恰恰是被转化的后者。 深圳、上海有偿转让土地使用权，在当时可以说是一种“违法”行为。 1982年全国人大五次会议通过的《宪法》，对土地使用权有着非常明确的规定：“任何组织和个人不得侵占、买卖、出租，或者以其他形式非法转让土地……” 上海已经进入“雷区”。但它只能前进，不能后退了。 1988年3月，上海市政府授权上海市土地管理局，第一次把中国的土地作为一种“商品”，正式向国际招标，使用权有偿出让。 于是，上海市虹桥经济技术开发区的26号地块，理所当然地被载入了中国改革开放的历史。 第一次总是叫人忐忑不安的。 招标通知书，以国际正式的行文拟定发出。 上海出让的虹桥26号地块，面积为1.29公顷，土地出让的使用年限为50年。当时讨论批租此地的时候，曾有人担心面积过大，会影响投标人投标。所以，还拟定了一个一刀两断的计划，把26号地劈为26A和26B。这样，26号地的批租转让，就有了两套可供选择的方案。 很多人打来国际长途电话，询问此事，国际电传也开始运转…… 虹桥26号地，一时间成为国际、国内人士，无论从经济还是从政治上都有理由特别关注的“热土”。 这种投标可不是一种无偿的“游戏”。投标者在投标时，必须随投标的文件交一张能在上海立即兑付的美元现汇的银行本票，作为投标保证金。保证金的金额为所报出让金金额的5％，也就是1000万美金要交50万美金。 投标的时间和地点是特定的…… 土地价格的最低标准是绝密的…… 每位对26号地有情有意的投标者，此刻都装作漫不经心的样子。然而，私下都在进行秘密的调查：对方究竟要出多少钱？ 据悉，已经有十几家有意要投标…… 这是一场折磨人的土地“商战”。 此刻，最受折磨的也许还不是那些心里七上八下的投标者，而是上海导演这场“活剧”的人们——会不会有人投标？价格会不会过低？如果没有人投标怎么办？如果价格太低怎么办？一连串的问号，使这场戏更充满着悬念、未知在折磨着上海市的决策人…… 现代化正在消除人们对时间和空间的距离感，电脑传往异域的文件是极清晰的： 本《招标通知书》第七条规定的文件以及第八条规定的投标保证金本票，都必须密封后于自1988年6月20日起至6月30日（北京夏令时间）中午12点止的时间内，投入下列专用标箱： 1．设在上海市中山东一路33号上海市土地管理局三楼内的专用标箱； 2．设在香港告士打道173－174号香港上海实业公司二搂内的专用标箱。 所有的投标文件一经投入后，都应遵守在投标书中的承诺，不得退出。 开标将于1988年7月2日北京夏令时间10时在上海市土地管理局进行…… 一开始，人们并不懂得，日本孙氏企业有限公司为什么在这场虹桥26号地的争夺战中，总是显得若即若离的“羞怯”。直到后来开标时，人们才大吃一惊。 直到今天，人们对孙氏企业有限公司的了解也是一知半解。在日本，它似乎不算很有知名度。只知道孙氏是一个具有中国血统的日籍华人。对于这个家族的其他，譬如财产的底数，在中国发展的目标，一切一切都是神秘的。但是，就是这个神秘的人物，在1988年7月2日上午，创造了中国土地对外有偿转让历史上的第一个奇迹。 投入香港标箱的投标书，是在专人保护下专程从香港送到上海的。最后两地标箱开启后统计的结果共获得六份投标，分别来自美国、日本、香港地区。 在7月2日北京夏令时间10时前，每一个投标书都是受到严格保安措施保护的绝密件，因为，对于投标者来说，每一个投标者所下的赌注，既是一种诱惑，又是一种威胁。可望而不可及的秘密，失落与亢奋都可能出现的神秘，使7月2日北京夏令时间10时，成为一种…情绪的诱惑。 7月2日上午10点整，有公证人和各投标代理人在场的“开标”开始。 当众宣布投标书。 “我们愿意用美元支付相当于人民币×××万元的土地使用权出让金，以获得位于上海市虹桥经济技术开发区第26号地块的土地使用权。” “我们愿意用……××××万元的土地使用权出让金，以获得……” 美国的投标者，香港的投标者，尽管只有六份投标书，但这六份投标书所制造的悬念，足以使在场的每一个人都屏住了呼吸。 最后，日本孙氏企业有限公司出价2805万美元，用当时美元兑人民币的汇率，已经近1亿元，这是此次投标书所标明的最高出价。 这个出价使当时在场的人都感到吃惊，因为，这个价格与别的投标者开价相差得太悬殊，整个一个“泰山压顶”，别人的出价在孙氏的出价面前显得黯然失色。 七个多月后，当时的联邦德国黑森州测量局局长、巴尔希教授来中国，在上海讲学时，听说了这个故事，他摊开双手，耸着肩膀：“这是个奇迹。” 当有人问起这奇迹的创造者之一，日本孙氏企业有限公司的投标人时，他似乎对此感到很淡漠：“问我为什么出这么大的价钱，一个是我们需要，另外，中国的地价太低了，低得叫人难以相信，我就是要把中国的地价抬起来……” 不是理由的理由，这些血管里流着炎黄之血，但已经地地道道西方化的“外国的中国人”，他们重新走向中国的经历，就是一部别开生面的历史大书。 历史总是在交错中前行。在上海对虹桥26号地进行国际招标的进程中，1988年4月，全国人大通过了《宪法修正案》，在宪法第十条第四款“任何组织或者个人不得侵占、卖卖，或者以其他形式非法转让土地”的后面，加上了“土地的使用权可以依照法律的规定转让”。 这个姗姗来迟的修正，使深圳、上海对土地使用权的探索，由“非法”转为“合法”。 把土地推向市场，上海走在了前面，上海创造了奇迹，上海的确把中国的土地价格一下抬了起来。在虹桥26号地成功地批租转让后的第八个月，上海又批租转让了虹桥28-3C号地，这块面积为0.36公顷的土地，使用年限也是50年，半个世纪。最后，这块地被香港普豪投资有限公司以828万美元的最高价“拿走”。每平方米基地出让金单价2300美元，按当时的汇率折算，每平方米合人民币近万元。 令人惊心动魄的土地，叫人魂牵梦绕的地价。上海创造了地价的奇迹，上海也陷入了地价给它带来的“误区”…… 中国人为自己创造的土地价格的“奇迹”而欢欣鼓舞。 多少年来，中国人头脑中对于土地的观念，并不是一个“商品”的概念，而是一个“国土”的政治概念，一种“公有的”无价无偿物的概念。过去，在中国人的心目中，啥最不值钱？土地。有一句在中国人中特别风行、可以显示一个人高风亮节的名言：视金钱为粪土。而在今天，这“粪土”一样分文不名的土地，屁股大的一点，竟然可以卖人民币一万元。中国的土地终于还了本来面目，走向了它早就该去的“市场”，中国人在如此短的时间里，对万物生灵之本的土地，在观念上发生了如此大的变化，这不是奇迹是什么？ 可奇迹不知为什么总要陷入“误区”。 其实，与完全按土地运行价值规律办事的一些西方国家相比，今天姗姗来迟的中国土地使用权转让的价格，只是一个属于中国的奇迹。 1990年5月，中国土地学会土地经济研究会组团出访东瀛日本。一天，日本不动产研究所的官员，陪同中国代表团参观东京最繁华的银座地区。他们来到十字路口最好朝向的转角处停了下来，这里是世界客流量最大、购买力最活跃的商业区之一。如果硬来对比一下，它有些像北京的王府井、大栅栏。当然，银座地区是属于世界性商业区，其豪华奢侈程度是惊人的、难以相比的。 一些人曾为北京大栅栏、王府井飞速上升的土地价格惊叹，可与日本银座商业区的土地价格相比，简直是小巫见大巫。 摆在中国土地问题考察团面前的，是一块面积为1008平方米的地块。这属于山野乐器店的地基，在1990年5月，即代表团访问的那个月，这块地的地价行家估价为每平方米6250万日元。据当时伦敦外汇市场158日元兑换1美元的比价，山野乐器店的地价每平方米约为39.5万美元。 如果拿人民币折算，每平方米是2000多万元人民币。 “这根本不可能！”代表团中有的人不相信这个估价。 这地价虽然高人一头，但并不是“鹤立鸡群”。 大阪，日本的第二大城市，市场最高地价为每平方米4546万日元； 福冈，市场地价每平方米最高为1950万日元； 札幌，市场地价每平方米最高为1800万日元。 在日本，在西方国家，你如果问人们啥最值钱，他们会把梵高的抽象派绘画、年代久远的文物和名人遗物、价格日增月涨的土地列在一起告诉你。 土地，身价百倍的土地。 中国的土地已经开始走向市场。但是，中国的土地价格却在一种人为的“内耗”中，陷入了“误区”。 与上海仅一江之隔的那座城市，土地使用权转让的价格每平方米22元人民币。 有一座城市，土地价格为每平方米每年5元钱。 更有人干脆分文不取，或者象征性地把土地作为合股“资金”投入进去。 好像是这样一个逻辑：领导开放的政绩在于对外引进外资企业数字的多寡。而一般的市场规律是价越低，越有吸引力。如果“物”本身就具有很大的吸引力，但拥有者还免费赠予，对觊觎者岂不是天大的好事。 你上海不是创造了地价的“奇迹”吗，好，你创造你的奇迹，我悄悄地挖你的“墙角”。于是，竞争在国人之间激烈地展开了。 你要到他那去投资？他给你了什么优惠？什么？他收了你那么高的地价，太亏太亏，我们这里土地是大大地优惠，到我们这儿来吧 自从1988年7月22日，国务院第十三次常务会议，原则上通过了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（草案）后，各地风起云涌地展开了一场“转让土地”风。转让终于合法了，土地名副其实地成了一些人手中的筹码和资本。他们顾不上前驱者在创造“奇迹”中的艰难，丝毫不想这“奇迹”作为一个良好的开端来之不易。 上海在土地上创造的“奇迹”，也许永远只是历史了。上海周围竞相对土地使用权压低价码，已经使上海再不敢像从前那么理直气壮了。外来的投资者开始和“傲慢”的上海讨价还价了，一些土地应有的价格权威开始动摇了。 “你们的地价太高，你如果再不降低，我们就到××市去投资，他们那里比你们优惠……”老外自恃手里有了对付中国人的办法。 这办法是中国人给他们的。 于是，我在上海采访过程中，精明的上海人也开始糊涂了。也开始怀疑自己已经取得的那个奇迹，究竟是一个“幻影”，还是一场“梦”。 “我们的地价是不是太高了，是不是不符合中国的国情？是不是一厢情愿？是不是……” 在国家土地局，有专家给我解释：这整个是中国人自己为自己设置的“误区”。其实，我们的地价无论从哪一个角度看，都是比较低廉的。即便是上海创造的中国迄今为止的那个地价的“奇迹”，也并不算很高。据海外专家对这两幅地的开发建设的预算，虹桥26号地总地价在项目总投资的比重只为两成一六，后一块地为两成三。而按一般国际上房地产开发的惯例，地价的比重都在三四成左右，也有高达六七成的。 当然，我们不能不承认，中国目前的投资环境远落在别人的后面，但是，如果我们都用低廉的地价，把土地40年、60年、70年转让出去，资源枯竭了，我们还拿什么来作筹码和资本呢？ 也许，我们只能说：管它呢，车到山前必有路。其实，是否有路，我们心里也都没有底。 中国人似乎不该再去做“无产阶级的傻子”。 依山傍海的大连经济技术开发区，因为位于日本人建立“环日本经济圈”的总体构想地域之内，所以颇得日本外商的青睐。1988年，日本一家著名的银行和一家著名的商社，都相中了大连经济技术开发区内的一块土地。 这是一块2.28平方公里的大面积建设用地。劳力、资源、能源、交通等综合开发因素都属上乘，且七通一平，投资即可兴建。什么东西都是一样，如果无人问津，再有价值的“商品”也会失去其价值。可如果形成了许多人争购的态势，就可能出现价格高于价值的情况，这是商品市场价值的一般性规律。 大连人要“坐收渔翁之利”了。 日本那家银行和那家商社，都准备与大连分别进行私下谈判，他们拉开了架势，准备为这块土地的使用权一搏。正在这时，日本的通产省得知了这一消息，他们立即派人乘当日的飞机赶往大连。通产省的官员马不停蹄地分别与那家银行和那家商社进行沟通和协调，连夜确定由哪家与我方接触洽谈最为有利，哪家草拟开发规划，以及按假设开发方案预测土地的经济效益，并依此作为日方出价的依据。 经过一番协调，日本人联合起来了，他们为了一个目标，争取用最低的价格，取得大连这片土地的成片开发权。 精明的日本人，精得让中国人无缝可钻。准备坐山观虎斗渔利于后的大连人气得骂娘！ 精明不是资产阶级的专利，我们是否也应该学得精明些。 地价，这个困扰中国人的“误区”，在实践的碰撞中，终于开始让中国人对它刮目相看了。地价不仅仅是钱，这是一门科学，是一个规律，这是一个市场，也是一所学校。走出去，国家土地局局长王先进带着人马，深入香港地产市场进行考察；也请进来，把当时联邦德国的土地专家请进来，告诉我们土地怎样估价，买卖土地的过程…… 中国人要牵着“地价”走，他们开始学着驾驭这匹不怎么驯服的“野马”…… |
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