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在当今社会，住宅已不仅仅是遮风避雨、隔热御寒、繁衍后代的栖身之处，还是学习、娱乐、休息和社交的重要场所。因此，人们在期望有一套自己的住宅的同时，还十分关心住宅的功能和性能。联合国人类居住委员会在《到2000年全球住房战略》中提出了“适当的住房”概念，这个概念包含：适当的秘密性、适当的空间、适当的安全性、适当的通风和采光、适当的基础设施等项内容。这是联合国人类居住委员会根据世界各国普遍存在的问题而提出的住宅应具有的功能，根据我国的实际情况，将住宅的性能和功能归纳为安全性、居住性、耐久性、环境性能和经济性等五项内容更为贴切。
4.1 住宅产业与可持续发展
住是人类生活的四大要素之一，人生的2／3时间在住宅及其周围的居住环境中度过。据联合国统计，一个国家正常的住宅建设指标为：每年住宅建设投资一般为基本建设投资的30％—50％，约占国民生产总值（GNP）的5％，住宅的建设量约占国家工程建设量的50％—60％，可见住宅建设在社会发展中的地位。我国政府对住宅建设十分关心，特别是改革开放以来给予了高度重视，投入了大量的人力、物力和财力。从1979～1997年的19年中，城镇住宅投资建设共13650亿元，竣工面积达31.5亿平方米，人均居住面积从3.6平方米上升到8.7平方米，建成5万平方米以上的住宅小区达5000个，约有1／2城镇居民搬进了新居，成绩喜人。当前，中央提出住宅建设将成为新的经济增长点和居民消费热点，给住宅建设赋予了新的历史使命。因此，积极开展住房制度改革，推进住宅商品化，大力建设经济适用房，为广大居民提供良好的居住环境，以适应未来世纪新的居住要求，应是全社会关注的重要主题。
（1）基本概念
在日本，“住宅产业”一词出现于1968年。通商产业省重工业局“住宅产业——发展经济的主要角色”一文1968年第一次提出“住宅产业”，并认为住宅有必要进行工业化大生产，住宅产业是继汽车、家电行业之后的一个主导产业。1988年5月通产省产业结构审议会住宅与都市产业分会在向通产省提出的（住宅产业发展政策措施建议》中指出，“对住宅产业的范围，看法不一”，但从今后“实现优裕的居住生活”角度看，住宅产业主要包括以下几个方面：承担居住空间新建和改造的住宅供应产业、改造产业、内装饰装修工程业等；提供所需材料、设备的住宅建材产业、住宅设备产业、内装饰装修材料产业等；承担住宅及其建材、设备等的流通产业，以及与居住生活密切相关的服务业等。总体上讲：
1）住宅产业是国民经济中的一个重要行业。据联合国对世界70多个国家的调查，各国住宅建设投资占国内生产总值（GNP）的比例在3％～8％。日本在第二次世界大战后，随着经济的恢复和发展，住宅建设投资不断增长。50年代平均约为4％，60年代平均约为6％，70年代超过70，1973年最高达到8.70，以后随着住房问题的缓和而逐渐有所下降。法国住宅投资占国内生产总值比例的走向与日本近似，70年代大体在6％～7％之间，80年代大体在5％～6％，1992年为4.9％。美国和英国，70年代以后住宅投资比例比较稳定，在3％～5％之间波动，并略有下降趋势。韩国住宅投资占国民生产总值（GNP）的比例，60年代较低，在1.3％～2.70之间，70年代上升到6％，1978年最高达到6.8％，以后保持在4％～5％。据世界银行对各国住宅投资的分析，很多国家人均GDP在1300美元左右时住宅投资比例最高，人均GDP低于1300美元时则明显低下。住宅建设投资在固定资产形成总额中所占比例也是国际统计的一项指标。该指标一般在20％－30％之间。德国1984年曾达到31.70，英国1979年最低为16.50。韩国80年代下半期大体上在16％。住宅也是国家的一笔重要财富，存量住宅价值一般占国家固定资产总值的20％以上。
2）住宅产业是一个对其他产业的影响作用较大，而受其他产业的影响较小的一个产业。该特点可通过生产诱发系数、影响力系数和感应度系数来说明。
生产诱发系数，即该产业增加一个单位的投资将诱发全部产业国内产值合计与该产业投资之比。据日本1990年国民经济投入产出表计算，住宅建设投资为26.592万亿日元，该投资所诱发的各产业（包括住宅建筑业本身）国内产值之和为52.15万亿日元，生产诱发系数为1.961，稍低于整个建筑业，在国民经济中该系数值也算是较高的。一个产业影响其他产业的程度称为影响力，受其他产业影响的程度称为感应度。如影响力系数在各产业中居平均水平以上，而感应度系数在各产业中居平均水平以下，则该产业即可认为是对其他产业牵动较大、受其他产业影响较小的一个产业。住宅建筑业的影响力系数为1.0018，感应度系数为0.507018，属此类产业。1990年26.592万亿日元住宅投资还诱发了以下居民支出：住宅设备维修费2.9万亿日元，耐久消费品（电冰箱、洗衣机）、室内装饰品及卧具等购置费3.7万亿日元，房租、地租、水暖电等有关支出12.9万亿日元，共计19.5万亿日元，约占住宅投资的73％。
1998年10月5日是联合国“世界人居日”，联合国副秘书长、人居中心代主任卡劳斯·托弗尔高度赞扬中国政府在改善人居条件和环境方面作出的努力。在“世界人居日”到来之际，建设部和中国房地产业协会在京联合举办了“1998年世界人居日专家座谈会”。大家一致认为，“更安全的城市”这一主题既有现实意义，又有长远意义。宋春华副部长在会上强调，要把我们的城市建设得更加安全，实现城市的可持续发展，首先要紧紧抓住城市规划这个“龙头”，为安全城市作出战略安排；二是加强城市基础设施建设，提高城市防灾能力；三是加强城市管理，使城市在运转中保持安全性；四是“以人为中心”，以住宅产业化为突破口，搞好居住区的建设，建立和普及住宅小区物业管理，为城市居民提供更为安全的居住环境。建设部部长俞正声也发表“创建更安全的城市人居环境”署名文章，倡导建设和谐。健康、安全、幸福和充满希望的人居环境。
历史地看，住宅问题是世界范围内最普遍存在的问题。为了唤起各国政府对解决住房以及与住房有关问题的重视，并为之做出努力，直至每个人都有合适的住房，1982年第37届联大在确定1987年为“无家可归者收容安置国际年（国际住房年）”后，1985年12月17日第40届联大又一致通过决议，确定每年10月的第一个星期一为“世界住房日”。住房作为人类自下而上发展的基本需求，在不同的经济发展阶段有着不同的要求。随着各国工业化程度的加快，非农业经济活动的比重逐步上升，城镇人口呈稳定增长的趋势。20世纪初，生活在城市中的人口仅为世界总人口的5％，然而今天占世界总人口的45％，即25亿人生活在城市里。据统计，世界城市化水平2000年将达到50％，2025年将达到67％。也就是说到本世纪末世界将有一半人口居住在城镇。而在有些发达国家及地区，目前就有13％的人口居住在城市，到2025年，这一比例将达到85％。有专家指出，今后15年世界人口将从现在的59亿人增加到75亿，人口增长迅速与城市发展缓慢之间的矛盾，将导致未来的世界城市地区人口日益拥挤。根据联合国人居中心统计，目前世界50多亿人口中，有10多亿人住房得不到保障，其中1亿人无家可归。特别是发展中国家，仅在拉丁美洲就约2000万人露宿街头。在一些发展中国家的城市中，有50％的人居住在贫民窟和非法住所里，某些城市中这个数字甚至接近80％。而且，许多发展中国家的城市人口正继续以每年3.5％的速度增长，就更加剧了这些国家住房紧张的状况。
（2）国外住宅发展现状
住宅建设量：
1）各国住宅建设量多以套为单位进行统计。在联合国统计资料中，有关住宅建设量的指标主要有年度住宅建设量，每1000居民住宅建设量，不同类型和不同投资主体的住宅建设量等几项指标。从每1000居民住宅建设量看，第二次世界大战后，除英国、意大利外，多数国家都曾出现过一段建设高潮期，每1000居民住宅建设量在10套以上。美国50年代平均为10套，1950年高达1282套；原苏联在1958～1963年6年间，每年都在11套左右，1959年曾高达12.8套；原西德1960～1974年的15年间每1000居民住宅建设量平均10套；法国1970～1975年6年间均近10套，最高达到10.9套（972年）；瑞典1965—1973年8年间平均在12套以上，最高达到13.6套（1970年）。但这些国家进入80年代以后，该指标逐渐下降，一般保持在3～6套之间。日本住宅建设量以1965年以来一直保持较高水平，1972年最高达到17.6套，最低为9.5套（1983年）。新加坡1973～1979年10年间均保持在10套以上，1983年达到17套。进入90年代后，韩国住宅建设量也一直较高，1990年为17.5套。
2）从各国不同类型住宅建设量来看，经济发达程度、土地资源状况、住宅问题解决程度等都是重要的影响因素。罗马尼亚（1994年人均国民生产总值3840美元）等国公寓式住宅大约占500～600，独立式住宅大约占40％—50％。日本经济较发达（1994年人均国民生产总值34630美元），但受土地资源制约，城市地价很高，因而公寓式住宅所占比例也较高，约50％。
3）各国不同投资主体建设的住宅，主要分为公共住宅和民间住宅两类，即各级政府出资的各种渠道和各种民间集体或个人出资的渠道两类。从联合国统计资料看，除美国以外，公共住宅都占有或多或少的比例。美国虽然没有公共住宅，却支出较多的房租补贴。据1989年资料，美国居住在出租住宅中的家庭，有12％能得到租金补贴。
住宅建设标准：从国外资料看，住宅建设标准主要有面积标准和功能标准，面积是服务于功能的，各国都努力在一定的面积下，追求更好的住宅功能。
1）从住宅面积来看，人民生活水平较高的国家，住宅建设大多处在质量提高阶段，对住宅功能提出较高的要求，但新建住宅面积并没有明显扩大的趋势。美国新建住宅几乎全部是民间住宅，住宅面积历来较大，目前基本保持在180平方米左右。瑞典、德国等经济较发达国家，新建住宅面积在70年代末、80年代初都出现上扬，以后逐渐有所回落，一般不超过100平方米。一些经济实力有限、住宅短缺较突出的国家，新建住宅面积较小，现在逐年有所提高，但大多不超过90平方米。如波兰、罗马尼亚、俄罗斯等国虽然住宅面积不断扩大，但一般都在70－90平方米之间。就一个国家来看，出租住宅和出售住宅之间，出租住宅和自有住宅之间，在面积上也大有区别。1988～1989年间，新加坡出租住宅平均面积约为23—75平方米，而出售住宅却为33～160平方米旧本自有住宅1994年达到138‘8平方米，而出租住宅只为52.9平方米，单位出租住宅也只有71.6平方米。
2）在功能标准方面，某些国家提要求是很明确的。比如，日本土地资源有限，地价很高，对住宅面积有一定控制，同时十分重视住宅的功能水平。对住宅建设规定出了明确的居住水平和居住环境水平要求，对单体住宅的要求包括耐久性、防水、隔热、隔声、换气、安全性等项指标，对住宅小区的要求包括日照、公园面积、绿化面积、噪声等项指标。这些指标根据经济的发展和居民要求的提高大约每隔五年修改一次。
现有住宅状况：
l）在现有住宅数量方面，经济发达国家居民条件较好，每1000人住宅存量都在400套左右，每户房间数4～5间，每个房间人数均在1以下。美国每1000人住宅存量1991年为429.4套，1993年稍有下降，每户房间数为5.5，每个房间人数为0.4；英国1994年每1000人住宅量为417.0套，每户房间数为4.9（1991年），每个房间人数为0.5；德国1993年每1000人住宅量为430套，每户房间数4.45（1987年），每个房间人数为0.55（1987年）；法国1994年每1000人住宅量为474.8套，每户房间数为4.0（1992年），每个房间人数为0.6。
2）从不同投资主体看，绝大多数国家自有住宅多于出租住宅。出租住宅一般占30％～50％，少数国家低于30％或高于50％。美国1993年自有住宅占64.7％，出租住宅占35.3％，英国1991年自有住宅占65.9％，出租住宅占30.9％，日本1993年自有住宅占59.8％，出租住宅占45.60。然而，德国、荷兰、瑞典、瑞士等国出租住宅都超过50％，瑞典达到61.5％。还有少数国家出租住宅在30％以下。在各国出租住宅中，一室、二室和三室户占较大比例。英国1991年一室户出租住宅占100％，二室户85.2％，三室户85.2％，荷兰1994年一室户出租住宅占94.1％，二室户占88.6％，三室户占74.5％。
3）从住宅设备水平看，经济发达国家在上水、浴盆与淋浴、卫生间设备等方面均达到较高水平，一般在90％以上。瑞士、瑞典均达到100％，其他许多经济发达国家也都在90％以上。从联合国资料看，罗马尼亚较低，只有58.9％的住宅有上水，51.6％的住宅有浴盆或淋浴。
住宅价格和家庭负担率：住宅价格和家庭负担率（即住宅价格除以家庭平均年收入）是决定居民购房能力的重要指标。据世界银行对一些国家考察后得出结论，一套住宅的价格应保持在一般居民家庭年收入3—6倍水平，若高于6倍，居民就难以承受，在绝大多数国家中，这一比例在2：1至6：1之间。从我们掌握的资料看，美国新建住宅价格与家庭年收入之比约在3～4之间，旧住宅在3左右。日本公寓式住宅价格与家庭年收入之比大致在4～5之间，建后出售住宅稍高，在5～7之间。在日本自有住宅房主还购房借款的数额大约占月收入的14.0％，向日本住宅金融公库借款的房主还款数额大约占月收入的18.0％。德国购房家庭负担率，大城市约为6，农村约为4，每年每户住房支出约占家庭收入的20％。韩国1990年新建住宅价格与家庭年收入之比高达8.08，他们认为买房对一般家庭来说是难以承受的。
（3）住宅产业与可持续增长
“可持续发展”就是“既要满足当代人的需要，又要对满足后代人需要不构成危害的发展”（1987年世界环境发展委员会（WCED）提出的概念）。综合国外文献，将这样一个概念引人住宅领域就是要在住宅全寿命各个环节（建设、使用、维修、改造、拆除）掌握一个核心三个原则，即：
一个核心是指保护地球环境和节约各类资源。地球环境正在恶化，如气温升高、臭氧层破坏、酸雨、热带雨林减少、沙漠化、大气污染、水体污染等等。住宅业的发展应为改善环境做出贡献。此外，住宅的发展还应以地球有限的资源作为前提。
三个原则：①资源节约、合理利用和再利用。要节约使用水资源、建筑材料、土地等各类资源；水资源再利用和废弃物的再利用与再生利用；充分利用天然能源（太阳能、风力、地热）等等；②创造健康、舒适的居住环境。包括适宜的室内外温度、无害的空气环境，以及室内外的声、光。振动等环境；③与周围环境相融合。与周围生态环境相和谐，根据用地条件创造良好的自然环境并改善景观，与地区社会相和谐等。
住宅业可持续发展问题已引起世界各国的重视。美国、欧共体各国、日本都进行了探索和试点，积累了一定的经验。各国在可持续发展住宅中主要采取了以下技术：
●高气密性、高隔热性技术，墙体蓄热技术；
●天然能源利用技术；
●水循环、再利用技术；
●废弃物处理及再生利用技术；
●节能设备与热电联产系统；
●建筑材料无害化技术；
●住宅绿化技术。
对住宅产业可持续增长的认识体现在：从经济学观点看，可持续发展就是不降低环境质量和不破坏世界自然资源基础上的经济发展，即以集约型发展为主要特征。集约经营源于农业，系指在一定的土地面积上集中投入较多的生产资料和劳动，通过采取新的技术措施，精耕细作，以提高单位面积产量的一种经营方式。
住宅开发是一种经济活动，是消费资源的生产过程。可见目前提出促进住宅产业集约型经济增长的任务，绝不应仅仅是住宅数量的增加，而是指在投入的土地、资金及劳动力不变，或少量增加的情况下，依靠先进技术、有效合理的政府干预措施及市场调节作用，提高住宅产业的经济效益。这里的先进技术，是指优质的建筑材料、合理的结构设计与资源配置，以及先进的组织管理等；政府干预措施，主要指土地供应政策和住房制度改革；市场调节作用，主要体现在住宅开发应适应居民的消费趋向，实现供求平衡。因此，衡量一个产业的增长方式是粗放型还是集约型时，常以科技进步、资金和劳动力对经济增长的比例来计算。只有当科技进步对经济增长的贡献率达50％以上时，才开始向集约型转变。住宅产业可持续增长的内涵，必须包括环境成本。长期以来，我国执行的是土地资源无价或低价、产品高价的价格策略，压抑了资源再生产活动的积极性，刺激了人们对土地的消费需求，乃至资源浪费。土地‘有求必应”的供地方式，导致生态被破坏，环境被污染。这种现象目前虽有改变，但仍不乏土地低价出让现象。面对现实，要实现住宅的集约型经济增长，必须采取行政和经济手段并举，发挥市场条件下的土地价格杠杆调节作用，因此，住宅的开发和销售价格应反应住宅商品的经济效益、质量和寿命，既要根据级差地租规律的导向，来重新配置城市土地资源，也要通过调整税收、土地按计划批租等方式，确保耕地不被乱占，合理利用土地资源。具体讲：
1）合理配置土地和非土地资源，充分发挥资源的整体利用效果。对土地资源的配置要进行合理规划，城市住宅区的布局，必须适应调整城市规划与用地结构的需要，处理好近期建设与远景发展的关系。科学的城市规划应合理控制主城区的用地规模，建立卫星城镇和城镇组团，合理控制大城市用地规模和人口数量，划定城郊外围以生态农业用地为主的生态圈与生态架构相联系的蔬菜、农副食品基地，使城市土地利用空间构架与城市可持续用地战略相契合。
2）增加住宅开发的技术含量。房地产业的发展，无疑会对建材业起到带动作用。目前，低成本型的建材产品的研制成果，应尽快转化为生产力，积极为住宅建设的发展提供技术支持。如上海的住宅内销商品房中，凡是采用新型耐久性强的墙体材料在市场上就颇受欢迎。日本早在50年代便开始研制预制住宅。起初，以预制板与轴组合方式进行，后又出现在此基础上的自由尺寸、自由设计的经济型商品住宅，大多采用的是防火陶瓷材料，价格低，可耐1000℃的高温达1小时以上，且不发散烟雾和毒气，从此住宅抵押贷款的保险费便取消了，这当然会引起人们购房的兴趣。
3）准确预测当地居民的住房需求水平。住宅产业的发展地区性较强，在我国的发展呈现的是不均衡状态。这主要取决于当地相关产业的经济发展、人口数量、政策及居民对于住宅的需求水平预测。这种预测包括宏观和微观的。从宏观看，主要由政府根据当地城市化速度、城市人口增长速度、城市土地扩展速度、住房制度改革深化速度及经济发展速度等方面进行预测，从而提出当地住宅产业发展的速度；从微观看，就是指开发商对其所占领市场供求状况的预测，如需动态预测居民的消费偏好、有效需求量及需求潜力、市场供给情况等。
4）关于当前住宅区建设的一个倾向性的问题。住宅建设应优化环境与房型已是不争的事实，目前大绿地、大房型似乎已形成一股攀比风，绿地一个比一个大，3000平方米、5000平方米甚至10000平方米；大厅、大厨、大卫生间，厅50～60平方米有之，卫生间10平方米有之，人均居住建筑面积与用地面积越来越大。住宅小区人均厅地有的已超过25平方米。国家规范居住小区的人均用地指标多层为15—19平方米，高多层为11～14平方米；根据已完成的15个建设部试点小区的资料，人均用地平均不超过16平方米。片面追求环境、降低容积率，以及人均居住建筑面积过大，人均居住用地必将大大超过规范要求。这不是开发商经济上算得过来，消费者有钱买得起的问题，而是关系到国计民生的大问题；同时对一般小区绿地，规划只控制绿地指标，没有质量控制要求，大草坪已成风，主要是景观效果，这种小区绿地与生态园林的要求相差甚远，因此，不符合我国节约用地的基本国策和可持续发展战略，希望政府部门能重视这个问题。
4.2 住宅科技发展
21世纪我们将面临城市化进程加快，需要解决新增城市人口住房问题。与此同时，50年代所建的住房将步人更新改造时期。据此，如何在土地资源短缺的情况下解决好住房需求，以及对住房政策、住房标准、住房实施等问题进行研究，是城市规划与城市建设必须面对的挑战。基础设施建设和调整城市结构，延续城市历史文脉，也将成为城市规划与城市建设中极其重要的课题。世界只有一个地球，地球被破坏污染，促使人们共同重视人居环境及其可持续性。为此，如何提高生态环境质量及其可持续性，是下世纪城市规划和城市建设的主要目标和共同选择。据预测，至20世纪末我国将进入老年型国家行列。由此，“银发工程”等系列住宅及相应的标准或指标体系等，均须在城市规划中给予立项和定点、定量、定位，并在城市建设中逐项付诸实施。总体上看：
1）营造绿色生态居住空间的环保科技
在社会日益关注环境保护的大潮中，“住宅”不仅意味着房子，也包括住房所处的内外环境，还涉及建材制品的生产制造过程。住宅建设的发展把“人的需要”又推回到一个最原始的起点上——人的“生存”需要：阳光、空气、水、动植物……5年前，我们对此略有感触。经过3年多“扫盲”性“研究”，以北潞春居住小区为载体，在北京金田建筑设计有限公司、清华双益环境工程技术开发公司、发景绿色环保工程有限公司等单位共同努力下，终于在1995年启动了北潞春绿色生态居住小区的新规划、新设计和建设。在环保方面，着力于保障空气洁净度、污水回收资源化、垃圾无害处理、噪声衰减、建筑节能、环境绿化等。绿色生态居住小区在中国露出地面 我们努力实现的不仅是每个家庭有一套住房的目标，还要使之置于一个健康的、宜于生存的绿色生态居住空间中。
2）精心描绘未来家园的规划科技
21世纪的住宅设计及小区规划，会做到以人为核心，塑造更优美的室外环境，并符合人的生活轨迹。功能合理，让居住者在其中方便、安全、卫生、舒适地生活。住宅内部房间齐全，动静分开，洁污分离，主要居住的房间阳光充足，各种设施齐全，能满足节能的要求。住宅群有深刻的文化内涵，保护和发挥已有的文化传统，具有独特的地区性、民族性。住宅建筑随时引人高科技新技术，不再是以前的简单的房舍。住宅建设充分考虑到可持续发展，考虑到目前的适用性，也考虑将来的可改造性和可发展性。
3）解决住宅设计新课题
进入21世纪的住宅标准将有大大的提高。在设计方面，我们应从以下几个方面努力。重视环境设计：作为设计行业主导力量的设计院所，由于传统体制的限制，环境设计没有得到应有的重视。设计院体制的改革要深化，设计师业务水平亟待提高。这是我国住宅环境水平提高的当务之急。强调立体绿色：垂直面上多做绿化设施及小品，多种垂挂植物，真正实现空间环境的绿化。讲求舒适性：现在住宅在舒适性方面有了很大的提高。作为设计师，其设计观念始终应走在时代的前列。搞好节能与环保：绿色建材的使用尤为重要，无论是在住宅设计还是在家居装修中，都应大量采用绿色产品。
4）住宅智能科技
日新月异的信息科学技术促使住宅向智能化方向发展。如用户智能控制器，具有三表读数和报警功能；用户可视对讲机，有效杜绝无关人员进入各单元楼；声控、光控照明系统，控制电源自动开关；VOD视频点播，可在家中点播影视歌曲节目；智能网可实现网上购物、家庭办公、证券交易、远程医疗、家庭教育等。智能化住宅充分利用现代4C——算机、通讯与网络、自控、IC卡技术，通过有效智能传输，将安防与多元信息服务等用智能化综合布线进行系统集成。
信息时代的来临，从某种角度，标志着社会已进入后工业化社会。我们的社会结构、工作环境、生活环境乃至观念都已发生了变革，譬如“家庭办公’这一新潮的出现。家庭办公就是指原来的一些城市“上班族”通过先进的工具和通信手段，在私人家中处理各种事务或从事第二职业，而不必到固定的办公场所去上班的概念。由于电脑家庭化、个人微机网络的联通、图文传真和电话等先进通讯手段的广泛采用，还有知识阶层的不断增加和社会对高效高质服务的迫切要求等等各方面的原因，21世纪，办公家庭化的趋势日渐明显。“家庭办公”具有省时、省事、高效的特点，另外“家居”有一种亲切感和自在感。在家里办公，有张有弛，完全改变了原来上班族的机械紧张的工作环境。然而，计算机不同于一般的家用电器，除了一般的家用电器所需的电源环境外，还需要光环境，适当的湿、温度环境，洁净少尘的环境等，即家用个人计算机环境（FPCE－Family Personal Computer Environment），家庭微机环境要求工作室采光良好、无暗光。有空调保障的一定的温湿度，以及与厨卫及易起尘的空间分隔开等等。微机网络的联通，会冲击和改变我们未来21世纪的生活，使得网上购物、网上传递、网上阅读成为可能，“E—mail”电子邮信及电子杂志取代了家庭信箱，网络服务取消了到图书馆查询资料的烦恼。家庭信箱取消了，家庭购物储物柜可能会诞生，它方便了双职工家庭下班及时领取网上定购的物品。社会信息化、网络化使居住建筑设计产生了一种观念的变革，那就是，将来的住宅不再单有居住的内涵，而应有“居住十工作十购物十……”的内涵，住宅不再仅是一个“庇护所”。
日本：1996年“住宅关键词200例”见表1。
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日本住宅建设第七个五年计划（1996～2000年）规定的先导性居住水平是：
1）一般先导性居住水平的对象是位于城市郊区和城市以外一般地区的独立式住宅。
2）居住空间构成和面积要满足以下条件：①居住空间构成和面积，应考虑到私密性、家庭团聚、来客接待、业余活动等问题，要确保适当的水平（该“适当水平”由各地具体确定）。②设置专用厨房以及其他家务空间、冲水厕所、洗脸间和浴室。③对于与老人同居的家庭来说，除了②以外，还要确保老人专用的冲水厕所和洗脸问。④根据家庭成员的构成，确保适当的贮藏空间。
3）功能和设备：①安全性：保证包括抗震性能的结构强度；防止家具等的翻倒；防火；避难；防止滚摔；防止物件堕落；预防人跌倒；预防煤气泄漏；预防燃烧废气所引起的事故；防盗等方面，确保适当的水平。②耐久性：在耐久性、防火性、防止结露以及部件与材料易于更换和维修等方面，应确保适当的水平。③舒适性：在隔声、换气、采光、采暖制冷、热水供应等方面，确保适当的水平。④老年人的居住条件：为适应高龄者的身体功能的下降等，在保证老年人日常活动的安全性和方便等方面，确保适当的水平。⑤环境和节能：在隔热性能等有关节能性能方面，确保适当的水平；在排水的处理方面，确保适当的水平等。
（1）日本城市环境共存区建设准则
基本方针：所谓城市环境共存住宅区就是，从促进地球环境保护的角度，根据地区的不同特征，在能源。资源、废弃物等方面予以考虑的同时要与周围的自然环境相协调，要创造能实现健康、舒服生活的住宅和居住环境，并且能够满足以下基本条件。①通过节省能源，充分有效利用天然能源与资源，以及减少废弃物等措施来保护地球环境；②要重视与周围环境的协调；③要实现健康而舒服的居住生活。
设计中要考虑的重点问题：①节能。通过住宅的隔热措施等，降低采暖制冷的负荷；通过住宅设备的节能化，降低照明和热水供应的耗能量；通过屋面绿化等措施防止住宅区的热岛现象。②利用天然能源。太阳热、太阳光等天然能源的利用；城市废热等尚未利用的能源的利用。③有效利用资源和减少废弃物。推动资源的重复利用以及提高住宅的耐久性等，以有效利用资源；减少废弃物（不包括能够重新利用的）的排出量；通过节水或雨水利用等措施来减少上水的使用量。④与周围环境的协调。雨水的地下渗透；亲水空间的整备；进行良好的绿化；在自然地形、自然植物的生长、生态系统的保护等方面，给予足够的考虑；通过居民参与，对绿地等公共设施很好地加以维护和管理。⑤在居住环境的健康性和舒适性等方面，采用能够享受光、风等天然环境的设计和结构形式；采用不污染室内空气的空调系统；考虑老年人生活等问题的安全的室内空间设计。
作为一种借鉴，看新加坡对发展生态建筑的看法：
一般原则：生态建筑被认为是适应环境的建筑，目的是使不利影响最小，最大限度地使建筑接近于环境；把建筑视为大生态环境的一部分，而且还能符合人类对功能、社会和经济目标的需要。发展生态建筑的一般原则是：①最少使用和依赖能源系统；②使不利的环境影响降低到最低程度；③最大的有效性；④建筑内部各系统之间的最大整体性；⑤最大限度地使建筑物围护部分起到气候和环境的过滤作用。
相关技术：①良好的建筑朝向和位置，尽量减少热负荷；②利用围护部分的隔热性能，防止热的传递；③自然通风与个别制冷相结合；④日照与人工照明相结合；⑤围护结构设计中，巧妙地使用遮阳部件。
设计要求：在设计和使用方面：①逐步淘汰以氟里昂（CFC）为基的冷冻剂；②优先选用“绿色”标记的建筑材料和部件；③在节能和需求管理计划中，要有效地利用能源；④废气和污水要经适当处理后才能最终排人大气和河道；⑤充分重视建筑各部分被动式控制的潜力；③彻底和有效地利用材料，适当地处理废物，使产生的废物最少；①只要经济上合理，尽量重复利用资源和材料。
未来生态建筑技术：21世纪的生态建筑，必须重视对资源的更新。其技术方向是：①太阳能用于制冷和通风；②光色玻璃的应用；③海水用于区域制冷；④利用光缆的日光照明；⑤蓄能；⑤海水淡化设备中废热的回收和利用；①蓄水和循环用水；③风力装置和太阳能跟踪；②发展新型建筑材料和生产方法的研究。
美国住宅自动化系统和智能住宅的开发，除了IEIA（美国电子工业协会）以外，NAHB（美国住宅营造商全国协会）等单位也都在积极进行。美国住宅自动化主要表现为X－10系统和“新潮住宅项目”。
具有10多年历史的X—10系统是一种电力配线方式的住宅自动化系统。（把X10插头插到电力配线上就可运作）它可以设定16个代码和16台设备地址，因此如果使用程序段过滤器就可以开启或关闭256台设备（包括照明器具）。它的接口器约为20美元，控制器约为100美元，因此花费不大的费用就可能实现住宅的遥控化，同时，如果把控制器与个人电子计算机相连接就可以实现程序控制。X10系统不必要请专业施工单位来安装，而由住户自己动手即可。另外，用160美元就可以买到可以装在6处门、窗的带有控测头、报警器的无线安全系统（附有安装与使用说明用录相带）以及婴儿在哭的时候，立即能使母亲知道的收发报器“妈妈呼叫器”（30美元）等很多家庭自动化器具。同时，家庭自动化爱好者还可在市场上买到“自己动手（De It Yourself）用家庭自动化手册”。在“新潮住宅项目”方面，因过于现代化而进展不大。虽然有20多家电子设备厂家签订了“新潮住宅系统”的许可合同，但“新潮住宅系统”所需的各种电子设备何时能出齐，目前还是未知数。
（2）中国特色的住宅科技含量指
1）大开间灵活分割空间。住宅的使用对象是不同层次的人群。他们的职业、经济收入、文化程度、生活习惯、爱好、年龄结构各不相同。随着结婚、生育、衰老、死亡的生命循环，家庭组成也有各自不同变化，社会形态的发展变化也会对住宅的使用产生影响，大开间及灵活分割的空间，有利于满足多层次人们的需求及变化，采用大跨度的预应力叠合板，为住户创造了灵活分割空间的可能性。或厨、卫空间固定，其他空间自由分割、组合；或将厨、卫进行定位，而形的大小可以有所变化，形成全方位的组合。多层及高层住宅中框架形式或框架异型柱形式也为大开间组合创造了条件。
2）新型墙体材料。使用新型墙体替代粘土实心砖是我国房屋建设的基本国策之一。粘土空心砖、混凝土空心砌块、粉煤灰免烧砖。硅酸盐砌块等在住宅墙体中正在逐年推广。
3）推广节能住宅和新型防水材料。住宅的围护结构应有目的和针对性地选择热工性能好的新型墙体。在南方地区，粘土空心砖是较合适的。北方寒冷地区则需要采用复合墙体，在外墙中间或外墙内侧，选用热工性能良好的墙体材料。例如在外墙内侧或夹心处放置岩棉板、聚苯乙烯泡沫材料、聚氨酯发泡材料等，也可在外墙内侧采用水泥膨胀珍珠岩砂浆等。
4）厨、卫是加大科技含量的关键部位。厨房、卫生间是住宅的心脏，是提高居住质量的关键。厨、卫空间应进行一体化设计，按照人体工学的原理及操作程序，合理布置洗池、操作台、煤气灶的位置，留出放置微波炉、电饭堡、消毒柜、洗碗机、电冰箱的空间。解决好废气的排放，采用高压式子母共用烟道，结合使用煤气、天燃气热水器与子母烟道共用排气孔，选用优良高效的脱排油烟机和煤气灶具。可根据平面布局要求设计餐厨式厨房及半开敞式厨房，采用高中低柜组合厨具。在卫生间使用配套的卫生洁具，合理区分盥洗、洗浴、便溺、洗涤空间。采用高效的取暖设备，如红外线取暖器。
5）电气、电子技术的应用。随着家用电器的日益普及，家庭用电量剧增，加大导线截面和电表容量首当其冲。其次是合理布线。采用照明、空调、多线路及有线电视、电话、信息网综合布线，使住户可上INTERNET网，既有可视电话功能，又具备图文信息双向传输功能。住户达到足不出户，便可在家办公，又能购物、接收教育信息等。再者是实现智能化，可实现自动恒温恒湿的空调系统、家庭烹调自动控制系统、节电节能的自控系统，以及在楼梯及走廊中采用红外感应节能开关等。
6）安全防范系统及预留安装空调机孔位。提高住宅安全防范是科技含量的重要方面，性能优良的住户防盗门和单元电子防盗门为广大住户所欢迎。还有楼宇对讲可视系统、以组团或小区为组群的防盗报警系统，以及紧急求救系统及煤气的防泄漏报警等。
力坡屋面造型与外墙彩色装饰。形形色色的坡屋顶住宅的出现，对克服住宅千篇一律的现象起到了积极的作用。坡屋面形式多样，有单坡、双坡、长短坡、高低坡、硬山、悬山、歇山、四坡等，不仅造型丰富，而且利于解决屋面防水、防渗、隔热、保温，又能增加较多的使用空间。新型瓦材的铺设，例如英红瓦、华美瓦等彩色水泥瓦，不仅提高了粘土瓦的防渗耐久性能，而且色泽亮，色彩丰富。形式也有威尼斯式、罗马式、‘它”形式等，可以多种选择，使人赏心悦目。
8）配套设施。提高住宅的科技含量，不仅用于住宅内部，而且还在于户外环境及设施的完善。为净化空间，电缆及各种管线人地；为节省空间，采用体量小的干式变压器，建地埋式污水处理系统，变频式增压系统、中水用水系统等设置。在绿化品种上培植和引进适合我国气候条件的草皮植被，使小区能保持长年常绿，充满生机。
4.3 住宅节能
建筑是耗能大户，不仅生产建材要耗能，更大量地是每年经常性地使用能耗，随着生活水平的不断提高，对居住条件舒适性的要求也越来越高，必然带来能耗更大的增加。我国目前房屋单位面积的采暖能耗是同等条件下发达国家的3倍，能耗较高的原因，除了我国能源利用效益较低以外，主要是因为建筑外围护结构的保温性能较差。这不仅会长期大量地浪费珍贵的能源，而且还要造成严重的环境污染。恶化了的环境反过来使资源质量变劣，生产能力降低，从而形成资源环境双向恶性循环。显而易见，建筑节能是缓解我国能源紧缺矛盾，改善人民生活工作条件，减轻环境污染，促进经济持续发展的一项最直接、最有效的根本措施。住宅小区节能设计是在建设住宅小区时，从可行性分析、规划建筑设计、营建到管理使用过程中，树立可持续发展观，综合运用环保和节能技术，充分利用太阳能、风能等自然能源，减少对不同再生资源的消耗，提高能源利用率，并且增加居民生活的舒适度，提高居住环境质量。
1）住宅规划设计与节能途径
在住宅小区规划设计中，组团的方位、间距、高低及道路布局、绿化分布、建筑体型等因素都关系到居住环境中的气候、日照和通风，影响到环境能耗。因此，住宅规划节能设计要适应当地气候和地理条件，充分利用太阳能和风能等再生能源，减少采暖和机械通风等能耗，合理解决住宅密度与太阳辐射之间的矛盾。
从小区中住宅间距、密度和南墙辐射面积之间关系，可以得出在一般情况下，如果住宅南墙在冬至日不受遮挡，错排行列式住宅密度不大于南北向行列式住宅密度。但在密度较高，南墙遮挡较多时，错排行列式的住宅南墙增加辐射面积。从体型来看，条状住宅的组团，在住宅南墙不受遮挡时，最大密度比点状住宅的组团要高，但点状住宅可利用方位角日照，其组团密度在六层以上可大于相对应的条状住宅组团。
提高节能住宅区密度的途径有：第一，可适量缩短南墙日照时间，将日照时间限定在10～14点，此时间段太阳辐射量占全天的80％，可缩短住宅间距；第二，改冬至日作为计算日期，可保证最冷日获得足够日照；第三，合理减少集热面接受的太阳辐射量。依据当地气候条件，燃料供应或某一特定日期接受到太阳辐射量作为指标，确定住宅最小间距；第四，降低单体建筑层高和采用北退台处理，提高住宅密度；第五，集中合理布置公建，利用其他用地空间作为住宅间距用地。利用地形特点，充分布置绿地、水面、道路和建筑小品，采用围合式院落，利用自然通风，改善组团内的微气候。
（2）住宅建筑设计与节能途径
在住宅建筑设计中，住宅体量、体型、平面布置、外墙等围护结构和构件等都影响到建筑节能。节能型住宅体量宜不小于3000—4000平方米，依据进深和层数不同，可使单位面积的传热耗指标降低3％～30％。在加大进深和增加层数时，由于体量的增大从而导致节能效果显著。由于体型与获得日辐射量有关，要获得体型最佳值，必须按照冬季获得日辐射量最多且多围护结构耗热量最少的原则来确定。平面布局影响到住宅内部功能的分区、室内环境舒适度与热耗失量等，按照对热环境的不同需要而合理分区设计，提高室内热环境质量。此外，在需要较高温度的起居空间与较低温度的室外空间之间设置温度阻尼区，减少区室的渗透热损失。
围护结构包括外墙、门窗和屋面等，其耗热量占建筑采暖热耗的1／3以上，其保温与隔热性能尤为重要。外墙的保温设计要依据不同气候、不同朝向，选择不同的保温热阻值。屋面保温取值应根据不同气候区的节能率灵敏度，以临界值为限，作为最有效的节能值。门窗是传热耗失较大的构件，适当增加南面窗墙比和减少北面窗墙比，并设置保温装置。此外，南阳台和回廊对窗和墙获得辐射热影响最大，应适当减少南阳台悬挑长度，多设置东西阳台。事实上，节能与墙改密切相关，以下介绍北京北潞园小区墙改与节能设计。
进行“墙改”，告别粘土砖，保留养活着全民族的耕地。一这已是建筑业尽人皆知的大事、要事，但这同时也是一个难以立即奏效的目标。难点首先在于数千年沉积的观念和熟练的技能法，另外还需.要较大的财力和科技投入，最终必须落实在项目的不断建造实践上。对此，使人想起电灯替代蜡烛的过程。因为价格、生产、使用的投入和技术难度的差异，电灯也未能立即代替蜡烛和油灯的全部市场，然而电灯终于成为人类的主要照明手段，而且在不断改进，直至将来被更新的照明手段顶替。戏剧性的变化是，如今只有在生日蛋糕和讲究的晚餐桌上，才以烛光标志高档次的享受。同样，在大量的建筑上告别了粘土实心砖后，精心烧制的实心粘土砖也会成为高贵的装修性的建筑材料。只是今天加大墙改力度，尽快提供并完善新的墙体结构，这需要政府、建材、科研、设计、施工、建设单位的共同努力，新墙体结构才能应时而生，应运而存。正在建设的北潞园居住区的北潞春小区有幸赶上了这个好机遇。
北潞园地处房山区良乡卫星城。实心粘土砖的生产与利用有很深的根基。“秦砖”之于房山不仅历史悠久而且近代的生产规模发展也很惊人。近年来，房山区的实心粘土砖年产量一直占北京全市产量一半以上。现在，年产数十亿块砖的房山区挺身而出，作出在北潞园的建设中告别粘土砖，为新墙体结构提供实践、研究、展示的舞台，其勇气与决心令人振奋、鼓舞。作为设计者，我们由此也热情、认真。冷静而且执着地对待选择结构体系，学习并分析相关法规和设计文件，改进节点构造，累积技术数据，一步步地面对许多料所不及的难点，探求真知并投入实施。
北潞园居住区用地近1平方公里，包括5个居住小区和一个滨河小公园。目前建设的是首期起步将在1999年建成的北潞春小区。小区用地14－46公顷，地上部分建筑面积近17万平方米，居住约1500户居民。小区内共有35栋建筑，以住宅楼为主，其中12栋为9层塔式住宅，其余均为5～6层的板式建筑。这是以经济适用房为主体的居住小区。整个北潞园居住区都是绿色生态居住区。在空气洁净度，污水处理再利用于绿化、市政，垃圾自行无害销纳处理，交通噪声与生活噪声的隔噪、减噪，绿地环境设置，节能和再生能源利用等六个方面进行全方位环保型建设，节能是其中的重要方面之一，墙改是投入了巨大努力的项目。对北潞春小区的墙体结构的探索工作，其原则及主要作法如下：
1）真正告别实心粘土砖，不作表面文章。设计者的设计不停留在图纸和计算书上，而是主动介入策划、选材、施工、经济比较等各个方面。当代的技术进步有赖于综合地看问题、，不放松各个边缘环节，全面地处理并解决问题。“专业边缘”往往是成败的症结之所在。在管理上要责任分明，在研究和探索过程中，“多管闲事”也是需要的。
2）建筑质量要向用户负责，采用的新结构体系必须技术可靠，理论及实验有依据，其建材产品具备一定规模并有较稳定的供应能力。谨防昙花一现的技术和产品。
3）多种结构并行，多角度比较。
“哪种新墙体结构最好？”这是人们常常向我们提出的问题。实践给出的回答是：只有不好，没有“最好”。有许多结构体系在实践中由于“不好”被淘汰 而有生命力的每一种结构都有其突出的长处，也必然有其各自的短处。不同的使用需要、不同的层数、不同的空间尺度、不同的建筑环境、不同的施工条件、不同的物业管理水平。不同的财力投入，需要许许多多不同的结构体系。北潞春小区立足于一般标准大众住宅，是经济适用型住宅，售价甚低；也是建设部的试点小区，要求较严；同时又是全方位的环保绿色生态小区，科技含量很高。这是我们未来将面对的较普遍的小区模式，在这相同的建设环境下，比较多种结构体系的长短，可以得到比较客观的能包容多种体系的评估。
4.4 老年住宅设计
1999年是国际老人年，我国人口老龄化程度日趋严重，老龄人口高龄化趋势也日渐突出。据预测，到2000年，我国60岁以上的老年人口将达到1.29亿人，在总人口中的比例将突破10％，达到10.15％，如果按照联合国的划分标准，我国这时将变成老年型人口的国家，进入老龄化社会。就上海而言，到1998年底，60岁以上的老人已达235.6万，占总人口数的18%，其中80岁以上的高龄老人为26.6万，占老年人口的11.3％。在城市，过去的“四世同堂”、“三代之家’早已被“小家庭”代替，金字塔型的家庭结构将成为社会的主流，也就是说，将来一个年轻人可能要面临4～8个老人的养老重任，负担何其重也。但问题的日趋严重，并未引起社会的足够重视。对此本节只从住宅及建筑设计人手作些思考及介绍。
西方社会学家预言，“寿命的延长与经济的富裕将会带来一个余暇时代”。这意味着大部分老年人退休后，迫切需要向他们提供相应的住宅及文化娱乐设施。
（1）国外老年人住宅设计动态
1）日本
住宅设计的基本观点：
①要了解老年人的生活目标，在住宅设计时，要使老年人能够实现这些目标。
②要了解老年人的日常生活（生活习惯，动作和所需时间等），为在住宅各类空间设计时作为参考；
③掌握老年人的身体功能（步行、需轮椅等移动功能；视功能；对于生活不能自理的老年人，设计时需辅助空间）；
④要了解家族关系（老年人的家庭构成有：三代同居；老年人夫妇或与未婚的儿女同居；老人单身）；
⑤要了解经济状态（无论新建还是改建，都需要预先了解费用负担人的经济能力）。
设计中需要考虑的几个共性问题：
①住宅的功能要好。对于使用轮椅的老年人住宅来说，需要确保轮椅的通行宽度和转向空间；排除地板的高低差；家具、器具。设备需要设置在便于操作的位置。
②确保安全。地面要采用防滑材料；排除高低差；根据需要设置扶手；在色彩、照明上要能够唤起注意力；在使用家具、器具、设备时，即使操作错误也能够保证安全；在地震、火灾等紧急情况时，能够保证安全和避难。
③保持卫生。一般来说，老年人在室内停留时间较长，因此需要特别考虑日照、通风、采光。换气等问题。
④对于老年人也要在确保私密性的同时（在与孩子夫妇共同生活时），不使他们产生孤独感。
⑤在设计时，要考虑到使住宅的维修、管理费用尽可能低。
⑤对于与儿女夫妇同居的住宅要重视家族关系，在设计前要与业主很好商量，大门、起居室、厨房。厕所、浴室中，那些空间需要专用。
2）美国
美国老年人住宅大致可分为以下几种：
①健康老年人住宅：专供身体健康、生活自理的老年人居住，同时提供最简单的家务服务。例如，一天一次饮食服务，一周换一次床单和打扫一次卫生等。
②多户老年人住宅：由政府出资建设的住宅，同时为老年人提供必要的家务与护理服务。
③无医疗设施的老年人住宅：一种专供身体略为衰弱的老年人居住的住宅。除医疗之外，每天都要向老年人提供一日三餐，家务劳动以及穿衣、洗澡等24小时护理服务。
④可调换居住的老年人住宅小区。这是一种综合性的老年人住宅小区，可保证进住者终身在小区里居住。包括有健康老年人住宅，无医疗设施的老年人住宅以及特别看护养老院等，老年人在小区内可以调换居住。另外还有一种住宅，叫作综合老年人住宅小区，是由数千户老年人住宅和大规模体育设施、文化娱乐设施构成的住宅小区。
3）英国
具有代表性的是老年人公寓住宅。老年人公寓住宅可分为以下几种类型：
①对于可以独立生活的老年人，提供内部无障碍设计的老年人住宅。
②同上述①的住宅一样，在住宅里增设了常驻的特别管理人员，通过紧急联络用的通讯系统，把特别管理人员和各老年人住户联系起来，管理人员不仅要应付住户老年人的突发事件，同时对老年人发生的某些问题，负责与有关单位进行联系或进行调节。
③在上述②的住宅和服务的基础上，最少每天再提供一次饮食服务，服务对象扩大到了身体衰弱、行动不便的老年人。
4）瑞典
具有代表性的瑞典老年人住宅叫服务住宅，目的是为老年人统一提供住宅和服务，这种住宅多数都是位于各方面都比较方便的地方，同时又有一般市民常用的公共设施，如食堂、咖啡馆、图书馆、幼儿园、学校等等。服务住宅的每个住户都是独立的，必要时可以任意选择提供生活服务的项目。这样的生活服务点，一般就设在服务住宅里，不仅是住在服务住宅里的老年人利用方便，同时食堂等附属设施里的工作人员也可以随便利用。这样的服务住宅，一般规模在40—70户左右。
5）丹麦
丹麦为老年人提供居住和福利的基本政策有三个概念，即“居住连续性”、“自行决定”、“充分发挥自立能力”，这叫“老年福利三原则”。这种概念是80年代初建立起来的，同时撤销了多年延续下来的养老金享用者住宅、附设服务的老年人住宅、养老院等老年人的居住设施。（老年人住宅法）首先对住户标准作了规定，老年人住宅同普通住宅一样，设有厨房、浴室、卫生间，而且住宅内部必须是无障碍设计，住宅的规模以15—25户为宜。在设计方案时，必须保证平均每个住户面积67平方米，而且必须设有24小时紧急通讯联络装置，对于住宅的公用部分，要保证室内外移动方便的通道和设备，必要时应设有娱乐室等公用房间。
6）德国
德国老年人集中居住设施，可分为两种体系，一是住宅政策里的社会住宅体系；另一个是福利政策里的养老院体系。社会住宅的老年人住宅，内部采用一定的无障碍设计，对房租采取补贴等措施。但是，与提供生活援助的服务，原则上是分开处理。在德国，虽然说提供生活援助的服务是由州负责处理，但在实际上真正起到最大作用的是民间福利团体的非盈利民间组织。例如德国红十字会、劳动者福利团体等组织，这样的民间组织接受公共委托之后，为老年人住宅提供福利服务。因此，社会住宅中的老年人住宅房产主，就要与这些民间福利团体签订提供服务的合同，该合同将成为房产主获得建设资金贷款的融资条件。另外，在养老院的体系当中，有一种叫住宅型养老院。这是以能够生活自理的老年人为居住对象，居室内设有厨房、浴室。卫生间等，是一种接近住宅形式的养老院。另外，包括住宅型养老院在内，在规划设计上，最好把各种养老院和社会住宅中的老年人住宅建设在一起，以便在设置服务网点和急救站时，使两者能够相互照顾。
7）法国
法国的老年人住宅同德国一样，也是属于社会住宅里面的一个体系，建筑形式是多户住宅，专门供能够独立生活的健康老年人居住，每个住户都是独立的，完全保证每个住户的隐私性。必要时，还可增设食堂或娱乐室等公共设施。关于提供生活服务问题，原则上同住宅供应分开，一般采取区域福利服务。对于老弱的老年人，有一种叫作MAPAD的老年人住宅，是把住宅和服务项目组合在一起的住宅。法国也有养老院体系，但MAPAD是介于住宅型养老院和一般养老院之间的老年人住宅。此外，在法国还有使用权方式的老年人住宅和民间企业出售方式的老年人住宅。法国的老年人住宅是多种形式同时并存。
（2）《老年人居住建筑设计导则》
《老年人居住建筑设计导则》，是国家科技部、建设部“2000年小康型城乡住宅科技产业工稷’分项子专题（老年人住宅与相应设施研究》的组成部分，已于1999年2月10日经建设部科技司专家通过验收。根据国家质量技术监督局质技监局标发[1998]181号文，“关于印发《国家标准化指导性技术文件管理规定》的通知”精神，拟将《导则》申报为GB/Z国家标准化指导性技术文件系列。总则中强调：
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1）编制目的：本设计导则是为适应社会人口结构老龄化，保障老年人对居住建筑“安全、自立、健康、适用”的基本要求而制定的。为老年居住建筑的开发、建设、管理和使用提供依据和参考。
2）适用范围：本导则适用于专为老年人设计及其使用的老年人居住建筑，包括老年人住宅、托老所、老年人公寓、养老院、安怀院等的建筑设计和相关的公共设施、室外场地的建筑规划设计。
3）基本方针：贯彻《老年人权益保障法》的精神，为老年人提供良好的居住环境，以便“老有所居、老有所为、老有所养、老有所医、老有所乐”。老年人居住建筑设计应帮助老年人提高自立自理能力，为老年人发挥余热提供方便条件。
老年人定义：
1）老年人：按国际通用标准，一般将年满60岁及以上的人称为老年人（表2）。
2）老年人年龄段：为便于研究，根据老年人生理和心理状况，以及我国老年人的现状特点，本导则将老年人分为四个年龄段：健康活跃期（60～64岁）；自立自理期（65—74岁）；行动缓慢期（75—84岁）；照顾护理期（85岁以上）。设计通则：
1）自立性：①老年人居住建筑设计应以提高老年人自立、自理能力，延长健康期，推迟护理期为目标。②老年人使用的设备设施应符合老年人生理和心理的特点，其服务方式以便于老年人自己使用为原则。③空间布局以有利于提高老年人自信心，增进老年人机体活动愿望和更长久保持独立生活的能力为原则。
2）可变性：①老年人居住建筑设计，应考虑满足居民进入老年后各年龄段的基本生活需求。利用潜伏设计原理使老年人居住建筑具有可改造性和加设相应设施的可能性，满足老年人随着年龄增长而要求居住建筑功能变更的需求。②家庭供养型老年人居住建筑还宜为其所经历的几个关键期（退休、重病、丧偶、子女结婚同住、子女结婚分住、孙辈出生等）的特殊要求而提供方便、经济的可改造性。
3）选择性：老年人居住建筑的设计，应在保证老年人对居住的安全、自立和使用方便的前提下，针对居住对象不同，平面布局、设备、材料应有适当的选择性。
4）安全性：老年人居住建筑以及老年人使用的社区公共建筑、配套商业、文化娱乐、医疗健康等设施的设计，应确保老年人使用安全，有条件的还应设置老年人专用空间、构造、设备和设施。
5）健康性：①老年人居住建筑在设计前应作居住实态调查，以便充分掌握老年人生理和心理变化的特点。③老年人居住建筑的空间、结构、设备设施设计应能满足老年人生理、心理机能衰退的特点，保障其健康使用。③老年人居住建筑、各功能空间和设备设施的设计应注意细部，以老年人人体尺度为基础，考虑使用轮椅和护理的尺度。
6）适用性：①老年人居住建筑、各功能空间及设备设施的设计应避免造成其他人的使用不便。家庭供养型老年人居住建筑应考虑为子女和护理者提供方便。②为年龄段明确的老年人设计时，应有相应的分级措施，以便为该年龄段老人提供更为适用的服务。
（3）人居环境设计
如上所述，目前我国60岁以上老人已达1.03亿，占全国人口总数的8.8％，并正以3%的速度递增，预计到2000年将达1.3亿，老龄人口比例将超过12％，即超过联合国规定的老龄社会界限，从而正式进入老龄化国家行列。同老年人一样，我国残疾人数量也相当多，到目前为止，已有残疾人6000万，占人口总数的5％，每年的增长量为100万。同时，老年人或早或晚会发生行动、视觉、听觉等方面的障碍或患上其他老年性疾病，需要借助拐杖、轮椅或他人照护，从而变成“残疾”人。这样，在我国目前的总人口中，老人、残疾人所占比例已超过10％，并呈加快增长的趋势。因此，关心老人和残疾人将是下个世纪的主要社会课题之一。联合国规定每年的10月1日为国际老人日，我国政府规定每年5月中旬的第一个星期日为助残日。
在我国，人们绝大部分时间是在家庭中度过的，“家”成了美好。温馨的代名词，到了老年或身患残疾时，也希望能继续住在自己熟悉的家庭环境中，过正常的亲情生活。但是，随着城市家庭结构小型化，传统的居住环境发生了改变，体现人性关怀的住宅设计，应该是能适应家庭人口、年龄结构及健康状况变化，在家庭关系得以维系的基础上，能根据老人或残疾人的特殊要求，调整或改变住宅空间的布局、大小和功能，实现无障碍居住。同时也可实现《中国21世纪议程》所提出的“向所有人提供适当的住宅”的要求。
1）住宅应选择在底层或低层（1～3层）
随着经济的发展、人口的膨胀，我国城市用地日益紧张，住宅建设一般为多层或高层。为方便老人、残疾人的生活，应选择多层或高层住宅的底层或1—3层接无障碍原理设置老人或残疾人家庭住宅，层间联系应设置电梯、楼梯或适合轮椅行进的坡道。选择底层或低层作为老人及残疾人住宅增加了老人及残疾人接触社会、接触自然的机会，有助于他们的身心健康。设计时，应采取围合空间区域等手段尽量减少外界对底层的视听干扰。
2）室内环境无障碍设计
①门净宽不得小于800毫米，不应设门槛或门槛做成斜坡。③窗的高度不宜高于600毫米，不致遮挡轮椅上的老人或残疾人的视线，为扩大视野，宜做成凸窗。③地（楼）面应消除高差，采用防滑材料铺地。④厨房内家具柜门离地距离应在400～1800毫米范围内，以便于取放物体，操作台下应设容膝空间。⑤卫生间洗脸台离地距离应在780～800毫米内，其下应有容膝空间。浴缸上沿、马桶离地距离应在450毫米左右，以方便老人坐用。浴缸、马桶旁的适当位置应设置扶手。⑤阳台是老人或残疾人与外界接触的场所，其朝向应该向南，以便于阳光照射。进深应大于1400毫米，以便于轮椅回转。在保证安全的前提下，栏杆高度也应控制在600毫米以下，以致不遮挡视线。①电源开关及插座的高度宜在700—1100毫米之间，插头宜有保护措施，并且容易插进和拨出。③卧室应设计有方便老人或残疾人进行家庭医疗保健、家庭救护的管线，如水管等。
3）交往空间设计
老人、残疾人由于空闲时间较多，因而害怕孤独，需要精神上的慰藉，设计时应给他们创造良好的邻里交往场所，其空间尺度不宜过大，但应具有领域感和安全感。对于住在楼层上的老人或残疾人，应充分利用室外平台、过道，或将楼梯间休息平台进行处理。对于底层，则可在靠近住宅单元人口的绿地处，布置一些富有休闲意义的桌椅，可提供给老人或残疾人一个怡人的交往场所。
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4）庭院设施
小区庭院是老人、残疾人接触自然、参加社会交往、进行各种余暇活动的场所。其设计应根据环境心理学原理，体现老人、残疾人的生理、心理特点和行为需求，使他们乐于停留其中，并感受到生活的情趣。如亭、台、水景、雕塑、绿地等的设计应符合老人及残疾人的审美情趣，空间设施的尺度应亲切宜人，体现设计的人性化，空间形象应简洁明快，体现时代美感的同时继承传统文化，使老人、残疾人在此观赏、游览时能产生回归感。在庭院或绿地的局部设自然的屏障或遮挡视线的树木，配以桌椅、灯具等，可为老人或残疾人提供一个具有私密、隐蔽、防卫特征的用来休息、交谈的安静场所。开阔平坦。无障碍物的绿地则为老人或残疾人行进、散步、晨练提供了场所。
联合国《维也纳老龄问题国际行动计划》明确指出：“切不可认为住房和环境仅仅是容身之地，除物质部分外，心理和社会意义也应予以重视。”适于我国老人及残疾人的居住环境应是架构在家庭与社会基础上的内部环境（住宅）与外部环境的统一。老人或残疾人与其家庭可分可合的住宅。人性化的内外部环境和以老人、残疾人为中心的公共服务设施，共同构成了新时代条件下的家庭养老、养残模式。在这种从国情出发，以传统的家庭为基础，以社会服务设施为补充的模式里，老人、残疾人和自己的家人及其他正常人住在一起，从而使他们感觉到正常人的自尊，而在那种老人、残疾人集中居住的环境里，部分老人或残疾人可能有一种被社会抛弃的感觉。因此，这种模式能更好地体现对老人与残疾人的人性化关怀，更好地提高他们的生存质量，实现老人、残疾人有所养、有所医、有所学、有所乐的目标。同时，这种良好的人居环境也可为迎接21世纪的各种挑战提供一个坚强的物质基础。以下再分析一下老年设施问题：
1）分类。目前，我国城市老年设施根据其人住对象、自理程度。服务方式、私密性以及功能组成等，可大致分为以下几类，见表3。
2）设施规模。对于老年设施的规模，可以从以下几方面加以考虑：一是根据居住区实际老人数的一定比例加以分析，一般以居住区老年总人口的10％～30％作为人住数，按人均面积10～35平方米，确定相应建设规模；二是管理及服务方面的配套，一定规模的老年设施，需要相应规模的管理及社会服务，因此，在确定老年设施规模时，应以此为依据；三是经济效益，应根据实际调整以及有关资料作仔细分析研究，并进而确定分层次相适宜的建设规模，应使此规模既便于灵活管理，又具有较好的经济效益。
3）选址。老年设施的选址，应就近布点，使其既有利于老年人的日常生活，又便于参与社会交往活动。随着老年居民生活领域的缩小，居住区生活的重要性便逐渐增大，而老人对其依赖性也随之增强。因此，安静的环境、开阔的场所、良好的朝向以及便利的交通等，就成为老年设施选址所应考虑的关键问题。
4）设计的可适应性。老年设施在建设初期，由于经济条件等原因，往往质量、标准偏低。随着社会经济的不断发展，老年人对居住质量的要求必将有所提高，而老年设施一旦建成，则使用期一般在50年以上。这就产生了建筑模式与居住模式的矛盾。因此，在老年设施建设中，应充分考虑其发展的可能性，多建一些适应性与可变性较大的老年设施，以便在将来发展变化为档次标准较高的老年设施。
5）在居住区规划中应把老年设施作为不可缺少的组成部分，应根据不同规模、不同服务对象分别设置。老年设施的布置应考虑适宜的空间环境，避兔喧闹干扰，但又应交通方便。基地应有足够的面积，以满足老年人开展户外静止性与运动性的各种活动的需求。
4.5 住宅性能评定
1999年1月建设部叶如棠副部长在住宅设计研讨会上指出，各级设计管理部门要加强住宅设计管理，切实保障住宅设计水平和质量的提高。为此，当前和今后一个时期应着重抓好以下三方面工作：1）建立激励机制，推陈出新，完成设计方案优化竞选。目前，住宅设计和建设存在的主要问题是：小区规划设计水平不高；绿化率和环境标准较低；公共设施不配套；对居民现代生活需求缺乏调研；对住宅与住区的可持续发展问题重视不够；住宅单体设计深度不够，住宅功能偏少，对舒适性、灵活性考虑不多；厨卫设施不配套；科技含量不高；规划设计忽视物业管理因素等等。2）建立健全质量监督体系，保证住宅设计质量。住宅工程设计质量问题表现在住宅功能、安全、经济、设计深度等方面，当前重点是解决危及安全的问题。3）从设计人手推进科技成果转化，促进住宅产业化发展。住宅设计和管理应认真总结。借鉴成功经验，通过开发、引进、推广成熟适用的新技术、新材料，采用新型结构体系、厨卫体系、设备体系及智能化系统，提高住宅科技含量和物业管理水平，为发展住宅产业现代化创造条件。
1999年4月29日建设部印发《商品住宅性能认定管理办法》的通知。办法中指出：商品住宅性能根据住宅的适用性能、安全性能。耐久性能、环境性能和经济性能划分等级，按照商品住宅性能评定方法和标准由低至高依次划分为“1A（A）”、“2A（AA）、“3A（AAA）”三级。其认定的五大性能是：
商品住宅的适用性能主要包括下列内容：
1）平面与空间布置；
2）设备、设施的配置与性能；
3）住宅的可改造性；
4）保温隔热与建筑节能；
5）隔音与隔振；
6）采光与照明；
7）通风换气。
商品住宅的安全性能主要包括下列内容：
1）建筑结构安全；
2）建筑防火安全；
3）燃气、电气设施安全；
4）日常安全与防范措施；
5）室内空气和供水有毒有害物质的危害性。
商品住宅的耐久性能主要包括下列内容：
l）结构耐久性；
2）防水性能；
3）设备、设施防腐性能；
4）设备耐久性。
商品住宅的环境性能主要包括下列内容：
1）用地的合理性；
2）室外环境；
3）水资源的合理利用；
4）生活垃圾的收集和运送。
商品住宅的经济性能主要包括下列内容：
l）住宅的性能成正比；
2）住宅日常运行耗能指数。
住宅性能认定在发达国家开展较早，如法国、日本等国已经形成了完整的认定体系，并作为法律内容纳入房地产与住宅市场的运作。虽然各国的发展水平不尽相同，但都反映了各国的经济发展特点与人民生活习惯。以下简单介绍几个国家的住宅性能认定制度：
（1）法国
法国住房部通过构造体系评选与建筑产品审定两个方面来实现提高住宅性能质量。
1）评选构造体系。住房部委托建筑科技中心（CSTB）组建由工程师、建筑师和经济师三方面人员组成的评审委员会，对构造体系进行审批。到1981年，全国已选出25种构造体系。在选出的构造体系中，除少部分是木结构和钢结构外，绝大部分是混凝土预制体系。
2）审定建筑产品。建筑产品审定制度于1948年建立，审定机构是CSTB，审定的内容有三个方面，即安全性、可居住性及耐久性。1971年，技术意见书取代了行政命令色彩浓厚的审定制度。
（2）日本
日本1968年第一次提出“住宅产业”，并认为住宅有必要进行工业化大生产，住宅产业是继汽车、家电行业之后的一个主导产业。为保证工业化大生产的住宅质量，建立了一整套全面完善的工业化住宅性能认定制度。1974年日本建设大臣指定“日本建筑中心”为工业化住宅性能认定的管理机构，根据法令对工业化住宅性能进行技术评定和认定。
工业化住宅性能认定的基本内容，包括三个方面，即安全性、居住性、耐久性。其中，除结构承载能力和耐久性必须满足标准规范要求外，还将住宅的屋面、墙、内墙等各项防火性能、保温隔热、隔音、采光、节能等各项指标定量化，并提出了工业化住宅性能的测定方法和住宅性能等级的标准，工业化住宅性能评定、认定的程序。
（3）美国
1998年，美国环保局（EPA）与美国能源部（DOZ）设立建筑节能之星标识授予制度，其方法是将新建和既有建筑经过测试其节能效果之后，根据测试结果确定其节能等级，并授予标识，以鼓励业主建造节约能源的建筑。整个测评过程由一个工具软件完成，申请节能之星标识的建筑业主，需按测评软件的要求填写各项参数，并通过有关测试，测试结果按100分计，75分以上的建筑授予节能之星标识，并将该标识镶贴在建筑物上。
（4）加拿大
1988年，加拿大国家研究委员会成立加拿大建筑材料中心（CCMC），为国家评估服务机构。对现行标准中未包括的新型建筑材料、产品、建筑体系进行评估，以促进企业不断更新产品和采用先进技术。CCMC对产品的评估是作为标准要求的补充。
（5）澳大利亚
1986年，澳大利亚试行住宅节能定级计划，把住宅节能状况分为从0—5的六个星级。为执行节能计划，修订了建筑规范并规定低于四星级的新建住宅不准投放市场。澳大利亚采用软件来模拟并评估住宅中建筑材料、设计和性能等影响节能的因素，根据模拟情况，给住宅打一个分数并把分数转化为星级。
住宅性能认定，系指将住宅作为消费的最终产品，以其安全性能、适用性能、耐久性能、环境性能和经济性能等作为评定内容，采用一定的评定方法和技术指标体系，对住宅进行定性、定量综合评定，划分等级，给住宅的定位作出品质鉴定。具体地讲就是，按照国务院建设行政主管部门发布的住宅性能评定技术标准和统一规定的认定程序，经评定委员会进行技术审查和认定委员会确认，并获得认定证书和认定标志以证明该商品住宅的性能等级。住宅性能认定是对已竣工住宅作最后的全面验收以外，还要评定诸如平面设计是否好用，住宅设备、设施配置是否良好，住宅选址是否合理，住宅室外环境如何等等。评价一个事物如何，有定量和定性两种方法。定量评价能直观地反映多和少、大与小、程度的深与浅；定性评价则比较抽象。住宅的安全性评定与人民群众的利益息息相关，让居民真正明白评定结论的含义并能根据评定结论作出选择才是评定的最终目的，因此，定量的评定方法更具有实际意义。安全性的定量评定，我们认为应分以下几个步骤来进行：
1）建立指标体系。收集影响住宅安全性的所有因素，通过层次分析法对这些因素进行归纳、分析、分解，建立住宅安全性指标体系。
2）指标的量化。根据指标在指标体系中的重要性，采用专家讨论或居民问卷调查与专家讨论相结合的方式，赋予每一个指标一个分值，形成指标量化体系。
3）建立评定标准。在指标体系当中，有一些指标是指体系必不可少的指标或否决性指标，没有了这些指标或这些指标不能满足有关规范和要求，指标体系也就失去了意义，即住宅没有安全保证；另一些指标就没有那么重要，不过得到分值的高低能够表明安全程度的高低。通过上述指标，制定出安全性合格的分数值标准，对被评价的住宅其分数值超过分数值标准即为合格，超出的分数越多，安全程度就越高；对被评价的住宅其分数值低于分数值标准就不合格。
任何一个社会，不论其文明程度如何都存在社会治安问题，尽管中国的刑事犯罪率较低，但也时有人室盗窃案件见诸于报端，保证居民财产安全是居民关心的事情之一；在生活当中，人从幼年到老年的生长过程会发生很多意外，如滑倒、被坠落物砸伤等，有些意外完全是偶然的，从设计与施工的角度做到防患于未然是防止偶然事件发生的必要前提，也是设计工作者和建设者的责任和义务。应考虑：
●防盗设施，防越措施；
●阳台、窗防坠落措施；
●外墙装饰材料的牢固程度；
●楼梯、上人屋面防坠落措施；
●厨房、卫生间防滑措施。
消除小环境内的污染，给居民一个没有污染的“绿洲”，这应该是住宅建设者追求的目标，能够做到这一点将有助于商品住宅销售和商品的健康发展。应考虑：
●防止供水设施的二次污染；
●对含有毒、有害挥发性物质的装修材料的控制使用；
●排气、通气设施的设置；
●禁止使用放射性物质超标的装饰材料；
●禁止使用镭、钍、钾比活度指标超标的建筑材料产品。
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