| 后一页 前一页 回目录 回主页 |
一 预见股灾 胜算在握 （一九八七年） 八十年代末的香港华资集团实力强劲，且具灵活性，李兆基在一九八七年曾参与过收购香港置地的事件，与李嘉诚、郑裕彤和荣智健联手出价，到最后关头，被置地游说，终于念着香港置地毕竟在香港有长远历史，四位华资企业巨子便同意放弃这个轰动一时的收购置地计划。 同年，东亚银行的董事局，由李国宝为代表，隆而重之地邀请李兆基进入东亚银行的董事局出任董事之职。 兼任了银行董事，可见李兆基在香港企业界的地位更上一层楼了。 他也决不是图个虚名就算的人，一向处事认真的他，自从戴上了银行董事的桂冠之后，非常积极地留意香港的银行业务，经常向与他熟谙的银行家如何添、廖烈智和温超元等求教，吸取经验，以能对香港银行业务有更多认识，可以对东亚银行提出建设性的意见。 温超元看到李兆基加入东亚银行董事局，还幽他一默说： “你别真的当银行家当出瘾头来，就打算收购一家银行呢！” 李兆基也随即笑着答道： “你放心，我不会做银行老板，如果我做了银行老板，就不方便向市面上数十间银行借钱了。” 李兆基的眼光敏锐，个性如银行家风格，相当稳健。 例如在一九八七年的下半年，香港经济过热，港岛住宅楼价已经平均超逾每平方呎一千元，股市更是雷厉上扬，市场人士大多兴奋，只有李兆基感觉到社会经济会有隐忧。 他跟林高演从九月份开始，就已经认真地研究整个市场走势。 李兆基有一个工作习惯，他一般是很能耐心地听下属给他分析、条陈、建议，静听完对方的意见之后，他的脑就活像电脑般，把输入的所有资料与数据，贮存过滤，然后很快地得出一个答案。 林高演当时把外围证券的走势、经济过热的现象和股市炒风过劲的情况报导之后，李兆基心上已经有数。从这件事上，他对这位得力要员的敏锐眼光和慎密头脑，也赞赏不已。 当天他对林高演的指示是： “聪明而谨慎的人既然知道是山雨欲来风满楼，最应该在这个时候就得出货了，免得走避不及。别忘了还有恒指期货对大市的拖连作用，更是可大可小。” 果然十月十九日，香港受到美股大跌的影响，恒生指数由上个交易日之三千七百八十三点二零狂泻四百二十点，报三干三百六十三点二，是恒生指数创建二十三年来跌幅最大的一天。 翌日，联合交易所宣布停市四天。 股市重开的当天是二十六日，恒生指数仍在一天之内狂泻一千一百二十点，报二千二百四十一点六九，为有史以来最大的一日跌幅，股份平均跌了百分之三十 市场经过这次严重的跌市打击，的确是风声鹤唳。 楼市因而会被拖累，这原本是意料中事。 然而，这场风暴波及房产价格只及百分之十至十五，优质物业的跌幅更低，是比较出人意表的。 李兆基的分析是：近年地产的升幅仍然有空间，未曾有风驶尽(巾里)。 香港股票跌了五成，楼宇只跌了一成，可见地产的承接力仍然存在。 若以香港目前的房价和租值计算，每年可有八至九厘的收入，比海外的纽约、东京还要出色。 由此，李兆基依然看好香港地产的后市。 但由于股票跌得过分，而楼价相对地跌得不足，很可能还要观望一个时期，让土地原料的价格跌到谷底，然后才入货未迟。 在一九八七年尾与一九八八年初，李兆基以手上的换地权益书，预计从政府批出的每季三十万平方呎地皮中，可以有三分之一属恒地所有，一年下来，总计共应有四百万平方呎的上盖楼面面积可供发展。于是对再买入原料地皮，并不过急。 他的这种谨慎入货，却随时留意机会的营商态度，使他在一九八八年的五月又以相当便宜的价钱，斥资共三点五八亿元买入一大批换地权益书。 一年之前，还在忧虑土地原料价格越来越昂贵，不知如何入货的李兆基，竟然受惠于一九八七年的十月股市风暴，而入了一批平货。 各人的运程不一，以致做成事业的兴衰，然而，更重要的是有些人，如李兆基，的确明白生意的成败在于谋定而后动，要低买高卖，是不可以盲目跟风，亦不能冲动鲁莽的。 二 稳定繁荣 成竹在胸 （一九八八年） 自从《中英联合声明》正式签署之后，中国实行一国两制的诚意，渐渐被很多香港以至海外人士接纳和信任。 尤其是商界中人，对中国实施四化，厉行市场经济的决心，普遍欣赏。 李兆基通过各种渠道的接触，使他对邓小平实行有中国特色的社会主义这个概念，充满信心。 在投资策略上，李兆基并不是完全否定分散投资，只是知道分散投资有其吃亏的地方。 他亦相当客观的拿香港的投资环境跟海外的相比，的确是香港优胜得多。 就以李兆基调查所得的美国物业收租市道为例吧 在彼邦以物业收租的成本高昂至难以接受，包括政府征税每年一次、大厦管理费（一般约为月租的四分之一）、经纪介绍租户之佣金（通常要收两个月的租金作为佣金）、要给予房租客的装修津贴，以及免租期等，合共的支出，可以使收租的大厦首两年全无进账。 就是一般的写字楼，假如每听毛租收入为二十元，在扣除了各种费用之后，实收只会净得十一元。 此外，租约多是相当长期的，冻结资金之后，减弱活动的赚钱机会，这种间接损失更加难以计数。 反观香港收租相当好之商场，一般租约期为二至三年。 商场在三年租约满了之后，由于入住人口的有系统有秩序递增，会变为生意滔滔不绝的畅旺场地，租金跳升百分之五十是等闲事。 李兆基也有分散投资，但投资比例很少。例如一九八八年他投资在加拿大温哥华的博览会旧址，场址占地面积共八百九十万平方呎，可建之楼面面积为一千五百万平方呎，其中住宅面积约占一千二百万平方呎，商业面积约占三百万平方呎，李兆基占是项投资百分之十五。除此之外，在邻近唐人街处的“国际村”地盘，全为李兆基名下所有。“国际村”地盘面积达四十六万平方呎，可建之楼面面约为一百六十万平方呎，分作多期发展，将提供一千四百个住宅单位，二千三百个地下停车场车位，四十六万平方呎之零售铺位，酒楼食肆及其他各行各业的商业空间。建筑工程自开始以来，进展相当顺利，首期名为巴黎阁已于一九九五年落成入伙。 加拿大的地产投资只属李兆基个人名下，恒基集团始终集中投资香港。 李兆基在一九八七年已注意到中国资金有慢慢流入香港市场的趋势，这对香港地产前景更为有利。 是年开始，中国广东省以及沿海省份，已有资金在香港购买物业，多作收租之用。 香港目前的租金跟其他国际大城市比较，还不算是高不可攀，换言之，尚有进展之潜力。 李兆基暗地里计算，充满信心地认定在往后的十年，内地在香港投资物业大有可能取代日、英、美各个国家。 这个预测当然以中国的四化改革和经济开放为基础。 而且既然对一国两制深具信心，中国竭心尽志保存香港，使之在资本主义制度下持续繁荣稳定的话，因此没有理由不令地产业欣欣向荣。 与此同时，香港政府为了解决市民居住问题，已经推行贷款新政策，资助公屋居民购买私人发展的住宅楼宇，虽然贷款额只有五万元一个单位，在这近期楼价仍节节上升之环境中起不了什么作用，但到底是一个鼓励置业的具体政策，对楼宇的保值有良性影响。 经过这种市场现象的分析，李兆基在这一两年的建屋政策，仍然是以适合大众口味的中小型楼宇为业务重心。 他是数十年如一日的，对每一个地盘的图则都参与意见。 他看着特为中小家庭而设，日渐受欢迎的七百呎左右的楼宇图则，就对则师说： “中小家庭很少会在家里招呼亲朋戚友，同事互相拜访的情况亦不多，有什么喜庆宴会，都是光顾酒楼茶室，因此客饭厅反而不必太大。多出几十呎设一个浴室放在主人房里，就更有特色了。” 谁个中等人家一天工作劳累回家，不想夫妇二人躺在床上，一边休息闲谈，一边看电视。主人房兼有浴室，自成一国，更是便捷。 因此，中小型楼宇的主人房开始设计为套房，又是李兆基匠心独运而最终证明大受欢迎的方式。 是年，澳门东亚大学颁赠工商管理学博士学位给李兆基，表示对他在香港商界的卓越成就致以崇高敬意。 三 并楼行动 神乎其技 （一九八八年） 收购旧楼及换地权益书得来的土地贮备，恒基地产在香港地产界是无人能出其右的。 而其实更有趣，也更奇情曲折的争取土地贮备手法，是李兆基一直主持兼坚持的并楼大行动。 知道李兆基如何去把一层层、一幢幢的旧楼并凑成一个大地盘，拆迁改建成一大座巍峨的新厦，就会更清楚、也会更佩服李兆基为何可以稳坐香港地产大王的宝座了。 几十年来，李兆基并旧楼的行动无数。 他习惯在市区看到最旺地点有什么旧楼，就发散线报去调查该等楼宇的业主是谁。 李兆基是兵强将勇的主帅，助他打赢一场并楼大战役的，不一定全是他集团内的全职职员，而其实大多都是在市场内有很多资料和消息的地产经纪。 心甘情愿地为李兆基效忠的经纪实在为数甚众，主要是李兆基从不尅扣“军粮”。 很多地产公司的老板，最舍不得就是经纪佣金，一幅地皮或一宗楼宇买卖，到最终讲成价了，那些老板就会对经纪说： “对方不肯减价，那就减你的经纪佣金吧，否则就不成交了。” 他们就是拿准了经纪宁愿少拿佣金也比做不成生意好的心理，占他们的便宜。 李兆基除了待人忠厚，不忍心刻薄之外，他其实相当聪明，明白到现代企业要成功，要靠资讯，而消息门路是一种有价服务。 为此，市场上有什么好货色，地产经纪都会在第一时间就通知李兆基。 于是在哪个好地点的旧楼一有出让，立刻就有盘口放在他的办公桌上。 并楼毫不简单，而且是极其艰辛劳累的一回事。 要同时成功的向很多个业主收购物业，才可以并成一整幢来改建。 只要其中一个单位的业主摇头说个“不”字，就会令整个并楼计划功亏一篑。 市场上还有一些人专门“吃夹棍”，也可以说是“打楼钉”。那就是说，有些市场中人知悉恒基正在某地方并楼时，他们会千方百计的捷足先登，在那目的物业内先抢购一个单位，活脱脱像在墙上打了一口钉似的，要除去这口“眼中钉”，就是他们开天杀价的时候了。 李兆基的营商手法是只看大数，如果计过有盈利，他不介意有多一个人分一杯羹。 故而，遇上这种“打楼钉”的人，倒是好办。 彼此讲妥价钱，就把问题解决了。 但，很多时要旧楼业主出让物业的困难与麻烦，真非局外人所能想象。 就以一九八八年三月份开始，恒地在电器道、宏安道、单边福荫街、油街等地段的并楼为例，就可见李兆基的耐心、魄力与公道。 首先，在一九八八年初，恒地留意到在宏安道一号至十九号的业主有意思转让物业。但单要了这个地盘，改建面积还是不够大。 于是又继续探听在宏安道二十一至二十七号的相连物业，有没有可能购入。 这个物业正好是单边，一旁是福荫街，如果可以打通了，将来的楼宇就多一面单边，好用好价得多，另外楼面面积的倍数也可增加。 其中一个单位的物业是夫妻联名的，那位太太说： “卖价虽然好，但不能为了钱而连累我儿子的学业。” 原来业主的独子在附近一间名校就读，如果搬了，就影响他上学。故而除非恒基可以替他们的儿子觅到另外一间好学校，还要介绍他们在那附近买回一个好的住宅单位，他们才肯搬。 向他们推荐新居，还比较易办，要替孩子找学校，那就比较艰难了。 这件事当然不得不报告李兆基了。 他听了，想一想，道： “让我试试吧。” 原来前些时候，才有位老朋友摇电话来给李兆基，因为移民加拿大之后回流，女儿要当插班生，于是便拜托李兆基说： “四哥，你人面广，门路多，可否替我想办法？” 李兆基听后点点头，便又为朋友四处张罗了。 为了要使那个业主出售单位，李兆基对秘书说： “我们又要找学校收小学生了，不过，这回是收男生，不是收女生。” 难为日理万机的亿万富豪，花费心机，辗转拜托，终于连学位和居所都给找齐了，才把那个旧楼单位买回来。 这并楼的第一个阶段，历时半年，算是完成了。 所并得的地盘已属三面单边，一共有一万五千呎。 李兆基要善用资源，务必要将地盘伸展去电器道，打成一大块相连的地皮，将来兴建的大厦正门在电器道，楼价就非同凡响了。 因为宏安道，只能算是住宅用地。但，电器道则是大路，商业价值比较高。 于是林高演联同严平西、黎永坚等恒基大将，立即召集有关经纪，对准目标进发。 总之是耐心地见一层买一层。 务求要买得电器道一八七、一八九、一九一、一九三共四间，以便该地盘能相连及打通。 李兆基知道该电器道四间物业乃属一家中资地产公司，于是连忙请经纪跟他们商议，恒基用附近木星街二号至十二号面积较大的恒基地盘跟对方交换，再补偿了一百六十余万元现金给中资地产公司，就达成了这宗交易。 最后还要努力把其余十间收购，才是完整无缺的一个大地盘。 就在这最后一个并楼阶段，所要面对的就已经有二十个业主。 只要每一个业主，每日摇一个电话，谈十五分钟的事情，当天就要应付二十个电话，半天时间就没有了。 何况情况还是说有多复杂就有多复杂。 除此之外，有些业主要求立即换楼，又得把恒地现有的出售物业陈列在对方跟前，努力推介。又有些要谈补偿装修的细节。更有些物业的业主是第二代，牵涉到遗产问题等等。总之难题之多，有如天上繁星，天天都闪得人眼花缭乱，头昏脑涨。 最终，以李兆基几十年如一日的韧力，领导着一群并楼战士勇夺了这块北角罕有的黄金地皮，合共二十八间旧楼并成四面单边，面积共有三万零五十五平方呎。 整个收购过程自一九八八年三月至一九九三年一月，历时四年零十个月的艰苦经营，少一点耐性，缺一点心思也不可能完成。 从这个共一百多个业主的并楼例子，就知道李兆基的成功得来不易。 恒地的并楼行动很多，每一次都是心机和血汗的累积，跟一般地产公司只研究治购一个大地盘所要付出的是云泥之别。 恒地多年来，绝少在政府的官地拍卖场合中出现，却能够占领城内为数甚多的黄金地盘，依靠的就是乙种换地权益书和并楼行动。 先前买入的宏安道，原本是拟建住宅的，后来买入电器道，因电器道地点环境好，可合并改建为商业楼宇。 同样，恒基兆业买入谢菲道的一块地皮，在并凑过程中，努力找到搭通洛克道的一个小地盘，连成一片，那么就成了洛克道的物业，价格就比谢菲道高得多了。 这跟在罗便臣道并楼，终而搭通了干德道，以干德道为新楼门牌是一样的。这样，整幢楼宇的价钱就攀升了。 熟悉政府建楼条例的李兆基，更加明白一块普通市区住宅地皮在没有单边时，建筑比例可能只是八倍，但两面单边就可增至九倍，三面单边更是十倍。为此能把一幅无单边地皮，向左右前后继续努力，终成为三面单边的话，等于平白多得两倍面积。故此，并楼成功就可以获得厚利。 恒基兆业的出色并楼成绩，近这十年还可以列举的有如下地盘（大部分是分层楼宇，“每间”由数个业主占有，“每幢”由数十个业主占有）。 香港区计有： 一．宏安道共八间，面积八千五百二十五平方呎。 二．洛克道与谢菲道共十间，面积八千零二十三平方呎。 三．渣华道共七间，面积九千一百五十三平方呎。 四．罗便臣道七间和干德道一幢，面积二万六千一百七十三平方呎。 五．万茂台共八间，面积一万三千六百八十平方呎。 六．士美菲路共二幢，面积七千三百九十五平方呎。 七．干德道一幢和罗便臣道三间，面积三万四千二百九十七平方呎。 八．德辅道西共七间，面积一万零三百三十三平方呎。 九．罗便臣道四间和西摩道两幢，共面积一万一千二百一十五平方呎。 十．德辅道中共十间，面积八千六百八十六平方呎。 十一．德辅道中及永乐街共十五间，面积一万二千九百六十八平方呎。 十二．宏安道和电器道共二十八间，面积三万零五十三平方呎。 十三．西摩道两幢和四间，共面积一万七千六百三十六平方呎。 十四．石水渠街、大道东及太原街共二十九间，面积二万二千七百二十八平方呎。 十五．英辉台共七间，面积一万一千二百八十一平方呎。 十六．宝云道两幢，面积四万七千九百三十七平方呎。 十七．春秧街共九间，面积九千五百一十八平方呎。 十八．渣华道共五间，面积七千零三十六平方呎。 十九．英皇道一幢，面积九千一百二十平方呎。 二十．坚道及宝华街共八间，面积一万二千八百一十八平方呎。 二十一．麦当劳道一幢，面积一万零五百九十七平方呎。 九龙区计有： 一．渡船街共十间，面积七千三百九十九平方呎。 二．德兴街二幢，面积一万零八百八十四平方呎。 三．昌华街及青山道共十一间，面积一万一千五百八十三平方呎。 四．南昌街的九间，面积共八千六百二十五平方呎。 五．棉登径及白兰轩道共十五间，面积一万九千零五一十三平方呎。 六．双喜街一幢，面积一万零四百五十平方呎。 七．太子道及景福街一幢，面积一万八千零五十平方呎。 八．大有街一幢，面积一万五千四百平方呎。 新界区则有元朗大马路共八间，面积七千九百四十九平方呎。 在香港，是寸金尺土。 因而，李兆基是寸土必争，哪怕是一寸土地几番心机和千百回的奔波与周转。 谁说亿万富豪的财富不是心血和勤劳的结晶。 四 国内国外 牛刀小试 （一九八八年） 恒基兆业每个月都有经理例会，在会上，同事最怕听到李兆基提出，在市场内有哪一家地产发展商的建筑效率比恒基兆业快。 而偏巧这些资料李兆基都了如指掌。 到如今，都没有人知道李兆基为什么如此神通广大，他完全知道业务上的各个对手的强弱之处，城内各大型楼宇落成的快慢尤其在他洞悉之中。 对集团公司角色的分配，李兆基亦作出了调整。他把恒发清晰地改为“洋行”式来经营，除既为控股公司外，并将收租物业拨进恒发，使得每年均有固定的经常性收益。 这个调动，无疑提高了恒发的市场地位。 李兆基相信，香港有名企业的大行在今日之前是英资独领风骚，但在今日之后，由华人控股的“行”，将在香港渐居领导地位，而且渐渐会令国际投资者瞩目。 事实上，香港华资企业家的卓越成绩是有目共睹的。 在五十、六十年代，菲律宾、印尼、新马泰的华侨财富与成就，都凌驾在香港人之上。 但这个大势在七十年代已慢慢有所转移，过渡到八十年代，香港华资企业家的实力在亚洲已是声势显赫，不容忽视的。 一踏进九十年代，香港富豪在相当稳健雄厚的底子下，财富与成就已能凌驾在菲律宾、印尼、新马泰富豪之上。 香港企业家叱咤风云、顾盼生辉的时代已经开始了，因为他们不论财富累积、企业影响力、国际声望等都有足够的条件在亚洲遥遥领先。 立足香港，放眼世界是李兆基事业发展的一贯宗旨。 当香港的基础稳定之后，不妨向周围探索机会。 但有一点是李兆基始终坚持的，香港之外的投资，除中国内地作另类处理之外，其余地方，小尝即可，并无雷厉进攻的打算。 故而，当一班谈得来的商界友好如李嘉诚、郑裕彤、邵逸夫、曹文锦、周文轩等请李兆基加盟，一起投资新加坡，兴建规模庞大的会议展览中心，李兆基也就欣然答允。 通过一个投资去观望当地的经济发展，基本上是值得尝试的。 与友人携手共事，三人行必有我师，更是很大的乐趣。 李兆基是以轻松的心情，严谨的态度去参与新加坡的投资，而把更大的祈望放在与霍英东合作的番禹投资之上。 这个合作计划的投资者，除了恒地和霍英东之外，还包括番禹市政府和广东省政府。 计划是开发番禹的洛溪新城，大量建造合适当地人士用途的庞大住宅楼宇，当然还有商场铺位纳入长期的收租项目。 整个投资计划，李兆基交给他的亲信林高演负责。 投资中国地产的概念早就在李兆基心上，这次的计划无疑比前些年投资花园酒店和中国酒店规模更大，并且更直接参与实际营运经销工作。 恒地看好大陆地产市场，因为中国人口共有十二亿，只要每日有五十亿个生产小时，就已是全球独一无二的。估计内地发展至二十一世纪，国民经济应可进入“小康”阶段。 若认为目前仍属烧冷灶的阶段，也是值得尝试的，因为可能发展的空间之大，可能回收盈利之丰，真是在世界其他各地所绝无仅有的。 事实显示李兆基眼光独到。 恒地在一九八八年投资番禹洛溪新城一千四百万元。 恒地在一九八八年投资番禹一千四百万元，实际的回笼盈利在一九九一年报七百二十八万元，一九九二年报一千一百七十万元，一九九三年报二干五百五十万元，一九九四年报七百四十万元，一九九五年报四百五十六万元，一九九六年报一百八十六万元，合共五千八百三十万元。 而尚未发展的土地还有三十八万余平方米，容积率为一点八倍，可建楼面为七百三十五万平方呎，恒地占百分之二十五股权计，约值港币八千七百五十万元。 未出售之住宅及商铺，属恒地名下的估值为三千万元。 此外收租之地铺物业共有二万零一百八十四平方米，收租商场物业又有一万六千平方米，恒地可以稳收二千八百五十万元。 投资该个地盘，初期只为一千四百万元，但自一九八八年至一九九六年，为期八年的时间，估约共赚一亿四千六百万元，能有十余倍的利润。可见适当的投资十分重要。 五 能征惯战 举重若轻 （一九八九年） 香港地产市道自一九八五年起回升，速度相当快，至一九八七年底，虽因全球股灾导致本城楼宇一度受挫，但只沉寂了一个时期，很快又复苏活跃起来。 一九八九年的楼价较一九八四年时大约平均上升了约百分之一百三十。 是年平均售价以每平方呎计，港岛住宅为一千七百零四元，九龙住宅为一千四百零七元，新界住宅为一千三百一十元。至于工厂大厦平均售价则为一千一百一十九元，甲级写字楼之平均租金则徘徊在每平方呎三十元左右。 一九八九年春夏之交的政治风波，不错，是给香港市道做成困扰，可是，当时以为香港地产从此会一蹶不振，甚至认为会有一段长时期沉寂的人，最终都“大跌眼镜”。 是次的地产风潮只是一个极短时期，显著的影响是使去势甚速的一九八八年楼宇炒风放缓下来，而实际楼价并没有大跌。 这显示出香港人的经济贮备相当稳健，每个手上有物业的家庭，仍然有充足的融资以应付经济风浪和不时之需。 香港已经是一个商业成熟的城市，也因为战后四十年来经历的波浪不少，有点见怪不怪，其怪自败。 最重要的是，香港商界仍然凝聚了一群对中国政府和内地经济信任的力量。 于是一九八九年的地产，不错，在七月份反应最激烈，楼价下跌百分之二十，之后就止跌回稳，到一九八九年底至一九九○年初就已有缓缓再升的迹象。 因有一九八三年应付困境的经验，这次的地产风潮对恒基兆业更是不成问题。 |
后一页 前一页 回目录 回主页 |